2025年第一季度_办公物流需求向好_消费补贴显效_大宗物业投资额环比增长_13页_1mb

中国2025年第一季度商业地产市场总结

核心内容概览

2025年第一季度，中国商业地产市场整体呈现稳中有升的态势，受益于政府刺激政策的持续发力，各细分市场均出现不同程度的改善。主要指标如下：

• GDP增长：+5.4%（同比），环比持平
• 社会消费品零售总额：+4.6%（同比）
• 固定资产投资：+4.2%（同比）

主要观点

办公楼市场

• 新增供应：一季度新增供应环同比分别回落40%和10%至76万平方米，主要分布在华南及华东地区。
• 净吸纳量：同比增长35%至58万平方米，其中京沪深需求反弹最为显著（增长50%-200%）。
• 空置率：季末全国平均空置率为23.5%，环比持平。
• 租金：平均租金环比跌幅扩大至2.9%，同比下跌8.2%。
• 行业需求：科技互联网企业租赁交易面积同比增长58%，贡献租赁总量的29%；非银金融和专业服务业搬迁活跃，分别增长19%和11%。
• 市场趋势：搬迁与续租交易量增长显著，甲级办公楼净吸纳量环比增长11%和58%。

零售物业市场

• 新增供应与净吸纳量：分别为10.5万平方米和5,390平方米，同比下降98.1%。
• 空置率：环比下降0.2个百分点至7.1%。
• 租金：首层租金环比下跌0.4%，同比下跌1.6%。
• 业态表现：餐饮业态继续领跑，服饰和运动品牌扩张活跃，二次元消费相关业态持续扩张，泡泡玛特、三丽鸥等品牌拓展显著。

仓储物流市场

• 净吸纳量：达到257万平方米，同比上升65.1%，创历史同期新高。
• 新增供应：267万平方米，为近一年新高，其中半数以上位于华南。
• 空置率：季末为20.3%，环比下降0.5个百分点，已连续三个月下行。
• 租金：全国平均租金指数同比下跌10.8%，环比下跌2.8%。
• 需求来源：跨境电商、制造业及批发零售企业租赁需求活跃，其中汽车及零部件、生鲜电商、超市等企业租赁成交显著。

物业投资市场

• 交易额：2025年第一季度全国大宗物业交易额为561亿元，环比增长10%，但同比下降13%。
• 机构型买家：以险资为主导的机构型买家交易额占比升至39%，为2022年四季度后新高。
• 核心办公楼：投资价值凸显，本季度交易额约250亿元，占总交易额的45%。
• 物流投资：物流和租赁住宅投资额环比显著增长，平安、万科等企业积极收购物流资产包和租赁住宅项目。
• 市场趋势：数据中心成为新的投资热点，润泽科技和万国数据分别申报数据中心公募REIT，市场对数据中心资产投资前景持乐观态度。

关键信息

宏观经济背景

• GDP增长：一季度同比增长5.4%，与上季度增速持平。
• 消费刺激：社零总额同比增长4.6%，以旧换新政策带动家具、家电、通讯器材等商品销售快速增长。
• 固定资产投资：同比增长4.2%，高技术产业投资增速显著高于均值，基础设施投资增速回升至5.8%。
• 出口表现：一季度出口同比增长6.9%，其中对东盟出口增长9.2%。

楼市趋势

• 新房销售：全国新建商品房销售面积和销售额分别下降3%和2.1%，但降幅较2024年大幅收窄。
• 土拍市场：一二线城市和核心优质地块推动土拍市场成交金额和溢价率回暖。

政策与外部环境

• 政策支持：政府继续加大消费和新经济领域政策刺激，扩大服务业开放、降准降息等政策成为二季度重点方向。
• 外部挑战：4月初美国宣布“对等关税”，加剧中国经济外部不确定性，企业房地产策略短期趋于观望。

市场展望

办公楼市场

• 净吸纳量：预计全年温和增长至230万平方米左右。
• 空置率：未来三个季度新增供应约500万平方米，年末空置率预计升至25.9%。
• 租金趋势：主要一二线城市租金预计下跌3%-8%。

零售物业市场

• 租赁活动：预计二季度开始回升，全年新增供应与2024年基本持平。
• 空置率：年末空置率预计保持稳定。
• 租金趋势：除深圳、东莞、惠州、宁波外，大部分市场租金将继续下行。

仓储物流市场

• 净吸纳量：预计全年将达到690万平方米左右，与去年基本持平。
• 新增供应：预计同比上升23%至970万平方米。
• 空置率：年末预计小幅上升至21.7%。
• 租金趋势：租金将继续下行，但部分区域如深莞惠租金小幅上涨。

物业投资市场

• 资本化率：各资产类型资本化率继续小幅走扩，但预计升幅较2024年收窄。
• 投资建议：优先关注消费驱动的长租公寓和零售物业，选择性关注受益于人工智能需求的一线城市周边数据中心，以及供需基本面较好的核心办公楼和高标仓。

图表概览

• 图表1：市场概览（GDP、社零总额、固定资产投资等关键指标）
• 图表2：中国GDP增速（同比）
• 图表3：存款准备金率和贷款市场报价利率（LPR）
• 图表4：办公楼新增供应、净吸纳量和空置率
• 图表5：主要市场空置率和未来供应预测
• 图表6：不同行业租赁办公楼面积占比
• 图表7：办公楼租金指数
• 图表8：零售物业新增供应、净吸纳量和空置率
• 图表9：主要市场空置率和未来供应预测
• 图表10：各零售业态门店拓展活跃度
• 图表11：购物中心首层租金指数
• 图表12：仓储物流新增供应、净吸纳量和空置率
• 图表13：各城市空置率
• 图表14：不同行业租赁仓储物流面积的占比
• 图表15：全国物流租金指数
• 图表16：主要城市商业地产大宗交易金额
• 图表17：商业地产大宗交易金额按物业用途
• 图表18：一线城市平均净租金回报率
• 图表19-21：租金走势分析

联系信息

中国区研究部

• 谢晨（负责人）：sam.xie@cbre.com
• 胡乐毅（资深董事）：shirley.hu@cbre.com
• 胡优优（副董事）：molly.hu@cbre.com
• 乔梦洋（资深经理）：mengyang.qiao@cbre.com
• 吴祎仪（助理经理）：joey.wu@cbre.com

全球及亚太区研究部

• Henry Chin, Ph.D.（全球研究部负责人）：henry.chin@cbre.com
• Ada Choi, CFA（亚太区研究部负责人）：ada.choi@cbre.com

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