2022-04-02-亿翰股份-合生创展集团（00754）_聚焦核心城市_五大业务并行的多边形战士_5页_991kb

合生创展集团研究报告总结

核心观点

1. 销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键
   2021年实现销售金额423.0亿元，同比增长18.0%，主要得益于北京及天津区域销售高增长（增长67.3%），上海、广州等核心城市贡献显著。
2. 轻重资产并行发展，利润率远超行业水平
   2021年综合毛利润率达42.8%，净利润率33.7%，高于行业平均水平，主要受益于商业、物管等高收益业务。
3. 债务压力较小，三道红线处于黄档
   净负债率为72.8%，剔除预收款资产负债率为63.2%，现金短债比达0.9倍，长期偿债能力较强。

一、战略布局

1. 核心城市群覆盖广泛
   • 以北京、上海、广州为核心，构建环渤海、长三角、大湾区经济圈布局。
   • 截至2021年底，土地储备2944万平米，一线城市占比56.7%，总货值927亿元可支撑未来2-3年发展。
2. 区域销售表现分化
   • 北京及天津：销售金额占比52%，带动性强。
   • 广州：同比下降15.7%，主要因新盘未推出。
   • 上海：9%增长率，单价上涨拉动销售金额上升。
   • 惠州：大幅下滑，依赖现有库存去化。

二、业务结构

1. 五大业务板块协同
   • 地产、商业、物管、基建、投资五大板块全面发展。
   • 商业、物管等轻资产项目高收益率显著提升综合盈利能力。
2. 财务表现
   • 营业收入307.3亿港元，同比下滑10.6%。
   • 毛利率下降至42.8%，主要因联营公司计提减值30.1亿港元，但整体盈利能力仍高于行业。

三、偿债与风险控制

1. 债务结构优化明显
   • 2021年净负债率、剔除预收款资产负债率同比下降，现金短债比达0.9倍。
   • 固定资产周转率提升，购物中心等业务为融资提供支撑。
2. 融资渠道多元
   • 融资成本稳定，债务压力处于可控水平，符合“三道红线”监管要求。

四、未来展望

1. 利润水平有望稳定
   行业企稳后，毛利润率与净利润率将逐步回升至行业高位。
2. 债务降档进度明确
   预计能在要求时限内优化债务结构，进一步降低短期偿债压力。

数据补充

2021年主要财务指标：

• 销售金额：423亿元（同比+18.0%）
• 营业收入：307.3亿港元（同比-10.6%）
• 毛利率：42.8%
• 净负债率：72.8%
• 剔除预收款资产负债率：63.2%

行业特性分析

• 政策敏感度高：依赖宽松政策以扭转销售下滑趋势。
• 轻资产主线突出：高收益项目是利润核心来源，重资产地产板块对成本波动敏感。