光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年9月）：需求侧按揭总量受控，供给侧融资加速分化-20201016-光大证券-10页_1mb

报告摘要

本报告分析了2020年9月中国房地产行业的流动性情况，重点从需求侧按揭贷款和供给侧融资两个维度展开，探讨了当前房地产市场面临的挑战与机遇。

9月按揭贷款数据：新增居民中长贷6362亿元，环比增长14.2%，同比增长28.7%，占整体信贷增量的33%。居民部门新增信贷9607亿元，同比增长27.2%，占整体信贷增量的51%。
利率变化：全国首套、二套房贷平均利率均环比下降1BP，分别为5.24%和5.55%，较2019年末分别下降28BP和29BP。
季度表现：三季度新增居民中长贷1.8万亿元，同比增长29.5%，占整体信贷增量比重回落至33%。
年度趋势：1-9月新增居民中长贷4.6万亿元，同比增速提升至11.1%，高于2019年全年增速10.1%。
市场影响：由于楼市销售复苏，按揭供需表现较强，但9月起楼市热度结构性回落，40家主流房企9月销售额同比增速环比下降8个百分点至16%。

9月房企发债情况：境内外合计发债922亿元，环比下降23%，同比增长14%，单月净融资收窄至125亿元。
- 境内发债：650亿元，环比下降7%，同比增长47%，净融资-18亿元。
- 境外发债：272亿元，环比下降46%，同比下降26%，净融资143亿元。
集合信托融资：9月房地产集合信托成立金额约430亿元，环比下降35%，同比下降44%，占集合信托发行规模比重降至26%。
1-9月累计融资：房企境内外合计发债9451亿元，同比增长5%，净融资3276亿元，同比下降19%。房地产集合信托募集资金5647亿元，同比下降10.6%，占整体集合信托比重约29%。
融资成本分化：民营房企融资成本出现分化，高资质主体融资成本改善，低资质主体融资成本上升。Markit Iboxx亚洲中资房地产美元债指数下跌0.89%，其中投资级上涨0.73%，高收益级下跌1.46%。
债务到期高峰：未来四个季度房企境内债季度到期规模均超过2200亿元，再融资压力高。货值充裕、布局良好、推盘积极的主流房企资金压力可控，但部分债务到期规模较大的主体信用风险上升。

按揭贷款趋势：
- 9月居民中长贷同比+28.7%，占整体信贷增量33%。
- 1-9月居民中长贷同比+11.1%，高于2019年全年增速。
- 按揭贷款增速受政策和市场影响，预计后续将逐步趋缓。
融资情况：
- 房企9月境内外合计发债922亿元，净融资125亿元。
- 境内发债增长显著，但净融资收窄；境外发债大幅下降。
- 集合信托融资同比和环比均下降，占比下降至26%。
- 融资成本分化明显，高资质房企融资成本改善，低资质房企融资成本上升。
风险提示：
- 海外疫情对中国居民就业和收入的影响存在不确定性。
- 行业将面临债务到期高峰，中小房企信用风险上升。
投资建议：
- 关注土储充足、财务稳健、具备内生增长动能的龙头房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团，H股的华润置地、融创中国、中国金茂。