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2026年1月23日中银晨会聚焦总结

核心内容

本报告聚焦于2025年12月房地产行业市场表现及未来展望，涵盖房价变动、销售与开发投资情况、开发商资金状况及投资建议。

主要观点

一、市场指数表现

• 上证综指收盘价为4122.58，涨跌%为0.14
• 深证成指收盘价为14327.05，涨跌%为0.50
• 沪深300指数收盘价为4723.71，涨跌%为0.01
• 中小100指数收盘价为8822.34，涨跌%为0.17
• 创业板指收盘价为3328.65，涨跌%为1.01

二、行业表现

• 建筑材料上涨4.09%，美容护理下跌0.76%
• 国防军工上涨3.23%，银行下跌0.43%
• 石油石化上涨3.07%，医药生物下跌0.42%
• 通信上涨2.83%，有色金属下跌0.37%
• 中小金融下跌0.37%

三、房价数据

• 新房价格：70个大中城市新房价格环比下降0.4%，跌幅与11月持平，新房房价下跌城市为58个，平均跌幅为0.46%
• 二手房价格：70个大中城市二手房价格环比下降0.7%，连续四个月下跌，平均跌幅为0.70%
• 一线城市：
  • 新房环比下跌0.3%，跌幅收窄
  • 二手房环比下跌0.9%，跌幅较11月收窄，但持续高于二、三线城市
• 二线城市：
  • 新房环比下跌0.4%，跌幅扩大
  • 二手房环比下跌0.7%，跌幅扩大
• 三线城市：
  • 新房环比下跌0.4%，跌幅持平
  • 二手房环比下跌0.7%，跌幅扩大

四、商品房销售情况

• 12月销售面积9399万平，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点
• 销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点
• 住宅销售面积同比下降17.9%，住宅销售金额同比下降26.4%
• 住宅销售均价同比下降10.4%，创2024年5月以来最大同比跌幅
• 2025年全年销售面积8.81亿平，同比下降8.7%
• 销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%
• 销售均价9527元/平，同比下降4.3%

五、房地产开发投资与新开工

• 12月开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，创历史最大跌幅
• 2025年全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大
• 新开工面积5313万平，同比下降19.4%，降幅较11月收窄
• 2025年全年新开工面积5.88亿平，同比下降20.4%

六、竣工面积

• 12月竣工面积2.09亿平，同比下降18.3%
• 2025年全年竣工面积6.03亿平，同比下降18.1%，降幅较2024年收窄

七、开发商资金状况

• 12月房企到位资金7972亿元，同比下降26.7%
• 房款4057亿元，同比下降28.5%，非房款3915亿元，同比下降24.8%
• 2025年全年到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%

关键信息

• 2025年全年销售面积同比跌幅为-8.7%，开发投资金额同比跌幅为-17.2%，新开工面积同比跌幅为-20.4%
• 二手房价格跌幅持续扩大，一线城市二手房价格跌幅已连续8个月大于二、三线城市
• 市场信心不足，未来房价看跌预期仍在上升，可能倒逼政策调整
• 2026年一季度末可能有适当的政策调整，若政策清晰有力，二季度市场下行或收窄
• 2026年房地产板块具有配置价值

投资建议

关注主线

1. 基本面稳定、市占率高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团
2. 销售与拿地有突破的“小而美”房企：保利置业集团
3. 布局新消费的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份

风险提示

• 政策出台不及预期
• 销售与房价持续下行
• 市场信心修复不及预期

评级体系说明

• 公司投资评级：

  • 买入：预计股价超越基准指数20%以上
  • 增持：预计股价超越基准指数10%-20%
  • 中性：预计股价变动幅度在-10%-10%
  • 减持：预计股价跌幅在10%以上
  • 未有评级：无法获取必要资料

• 行业投资评级：

  • 强于大市：预计行业指数强于基准指数
  • 中性：预计行业指数与基准指数持平
  • 弱于大市：预计行业指数弱于基准指数
  • 未有评级：无法获取必要资料

基准指数

• 沪深市场：沪深300指数
• 香港市场：恒生指数或恒生中国企业指数
• 新加坡市场：三板成指或三板做市指数
• 美国市场：纳斯达克综合指数或标普500指数