2026年上半年香港房地产市场回顾_10页_1mb

2026年上半年香港房地产市场总结

核心内容概览

2026年上半年，香港房地产市场整体呈现复苏迹象，尤其在办公楼、零售及物流市场表现突出。尽管面临地缘政治不确定性和资金流动挑战，市场依然保持稳定增长态势。投资市场亦表现出回暖趋势，用户型买家主导交易，教育相关物业及困境资产成为关注焦点。

办公楼市场

主要表现

• 租赁成交面积：210万平方呎
• 净吸纳量：94.5万平方呎
• 空置率：16.2%
• 租金变化：整体甲级办公楼租金年初至今累计上升3.5%

关键信息

• 季度增长：第二季度租赁成交面积按季增长23%至110万平方呎。
• 核心区域表现：中环市场表现最为强劲，上半年录得100宗租赁成交，为2019年以来最活跃的上半年。
• 行业带动：金融服务、保险及专业服务行业需求显著带动租赁市场。
• 租金回升：中环甲级A1办公楼租金累计上升18.5%，重返2022年水平。
• 西九龙兴起：西九龙因高铁网络及粤港澳大湾区门户优势，成为新的投资热点。
• 市场分化：不同市场租金及空置率走势分化，核心优质地段更具吸引力。

零售市场

主要表现

• 核心区租赁成交面积：55.4万平方呎
• 核心区街铺空置率：6.5%
• 租金变化：核心区街铺租金年初至今累计上升1.8%

关键信息

• 持续复苏：零售市场连续13个月增长，4月及5月零售销售额分别增长8.6%及7.9%。
• 访港旅客增长：访港旅客人数按年增加9.1%，提振消费信心。
• 行业趋势：餐饮业主导市场，占整体租赁成交约三分之一；时尚服饰及化妆品品牌积极扩张。
• 市场调整：部分零售商因应消费模式转变而调整门店布局，市场正进行健康再平衡。
• 空置率下降：核心区街铺空置率降至2019年底以来最低水平。

工业物流市场

主要表现

• 第二季度新租赁成交：160万平方呎
• 净吸纳量：56.92万平方呎（2023年以来最高）
• 仓库空置率：11.6%
• 租金变化：仓库租金按季下跌2.2%，连续第十个季度回落

关键信息

• 需求回升：主要来自电子产品企业扩张及北部都会区发展带来的搬迁需求。
• 市场活跃：租赁成交量达到疫情以来最高水平。
• 业主策略调整：通过租金下调吸引租户，推动空置率下降。
• 工商业大厦租金：按季下跌3.1%，显示市场仍面临一定压力。

投资市场

主要表现

• 上半年交易总额：231.44亿港元
• 整体成交额增长：较去年同期增长50%

关键信息

• 用户型买家主导：继续推动市场活动，尤其关注学生宿舍改建及企业总部用途资产。
• 教育类物业热门：学生宿舍转换项目及教育相关用途物业成为焦点。
• 困境资产活跃：第二季度共有14宗相关交易，涉及金额约32亿港元，占总成交额近一半。
• 资本值变化：
  • 甲级办公楼资本值变化：-2.6%
  • 核心区街铺资本值变化：-5.9%
  • 仓库资本值变化：平稳
• 利率影响：尽管利率较高，市场仍保持增长，显示投资者信心回升。

总体展望

2026年下半年，香港房地产市场有望继续受益于企业信心提升、经济基本面稳健及核心市场正吸纳量支撑，推动租赁及投资成交量进一步增长。市场分化趋势仍将持续，核心地段及优质资产更具吸引力，同时困境资产交易为投资者提供折让入市机会。整体而言，市场正逐步迈向健康复苏。