房地产行业专题研究：风起于长江之末，利兴于一体之时-20190307-广发证券-18页_1mb

报告摘要

长三角一体化发展对房地产市场的影响分析总结

核心内容

长三角一体化上升为国家战略，标志着该区域在国家发展布局中的重要地位。该战略旨在推动长三角地区建设成为“全球资源配置的亚太门户”和“具有全球竞争力的世界级城市群”，并加速推进交通互联互通、创新驱动、生态管理、信息网络建设、公共服务等六个方面的发展。青浦、吴江、嘉善一体化方案的实施，为打造万亿级信息产业集群提供了契机，同时为房地产市场带来新的发展机遇。

主要观点

长三角一体化战略意义：
- 长三角一体化发展是国家战略，旨在提升区域发展质量。
- 2018年6月，长三角地区领导座谈会提出，2020年要基本形成世界级城市群框架。
- 当前长三角地区与世界级城市群相比，人均GDP和地均GDP仍偏低，发展潜力巨大。
长三角一体化发展历程：
- 1982年设立上海经济区，1988年撤销，长三角合作发展一度中断。
- 1990年后，长三角地区进入自发合作阶段，2005年后国家开始推动制度建设。
- 2014年后，长三角一体化上升为国家战略，推动基础设施、产业协同、公共服务一体化等多方面发展。
青浦、吴江、嘉善一体化方案：
- 青浦、吴江、嘉善作为上海、江苏、浙江交界处，被设立为长三角一体化示范区。
- 该区域将重点推进信息产业集群建设，涉及华为、京东方、亨通光电等企业。
- 一体化方案涵盖产业建设、基础建设、社会民生、旅游、教育、医疗、环保等多个方面。
长三角一体化对房地产市场的影响：
- 短期：人口流入及人才落户政策将带动购房需求。
- 中长期：城镇化率提升及区域发展质量提高将持续推动房地产市场增长。
- 龙头房企在长三角区域布局力度大，未来有望受益于一体化进程。

关键信息

政策背景：2018年11月，习近平总书记首次提出将“支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略”。
人口与城镇化：长三角地区人口密度及城镇化率将逐步提升，预计2020-2030年常住人口将有显著增长。
人才落户政策：各地推出人才落户政策，如南京、宁波、合肥等城市对特定人才放宽落户条件，允许购房。
房地产市场表现：2018年长三角商品房销售面积同比下滑2%，但新开工面积增长14%，导致库存上升。
重点房企：万科A、招商蛇口、新城控股等房企在长三角地区可售货值占比超过50%，有望受益于一体化进程。
土地市场：2018年长三角全类型土地成交面积占300城市比重为32%，出让金占37%。

风险提示

长三角一体化进程尚处于初步阶段，发展规划纲要尚未正式实施。
一体化示范区设立对相关企业的影响尚存在不确定性。
人口结构及规模变化存在不确定性。
房地产行业调控力度加大，可能对房企经营产生负面影响。
行业库存可能抬升快于预期，影响市场去化周期。

重点公司估值与财务分析

股票简称	股票代码	评级	货币	股价（2019/3/7）	合理价值	EPS（2018E）	EPS（2019E）	PE（2018E）	PE（2019E）	EV/EBITDA（2018E）	EV/EBITDA（2019E）	ROE（2018E）	ROE（2019E）
万科A	000002.SZ	买入	人民币	29.48	-	3.00	3.57	9.81	8.25	5.7	5.9	20.9	20.1
招商蛇口	001979.SZ	买入	人民币	21.70	-	1.99	2.07	10.93	10.50	8.3	6.7	20.1	18.0
华夏幸福	600340.SH	买入	人民币	32.19	-	3.83	4.84	8.01	6.34	6.4	6.2	29.1	26.9
新城控股	601155.SH	买入	人民币	36.42	-	3.79	4.99	9.22	7.00	6.8	6.6	29.3	27.9
华侨城A	000069.SZ	买入	人民币	7.24	-	1.20	1.33	6.03	5.43	-	-	-	-
荣盛发展	002146.SZ	买入	人民币	10.76	-	1.78	2.24	6.04	4.80	5.8	5.1	22.0	21.7
中南建设	000961.SZ	买入	人民币	8.18	-	0.76	1.28	10.83	6.41	-	-	-	-
阳光城	000671.SZ	买入	人民币	7.78	-	0.77	1.08	10.05	7.19	27.6	25.0	18.2	21.2
蓝光发展	600466.SH	买入	人民币	6.85	-	0.78	1.12	8.65	5.98	11.9	9.0	19.4	21.9
融创中国	01918.HK	买入	港币	36.25	40.9	3.46	4.91	8.96	6.31	6.3	4.2	22.3	24.0
旭辉控股	00884.HK	买入	港币	5.42	6.16	0.82	0.99	5.61	4.67	4.8	3.7	19.2	17.6

图表索引

图1：世界城市群区位对比
图2：长三角三省铁路客运量及全国比重
图3：2017年长三角城市轨道交通在建规模及同比
图4：长三角城市群空间格局及上海地区战略协调区图
图5：青浦、吴江、嘉善一体化示意图
图6：长三角商品房销售面积及占比
图7：长三角地区商品房中期库存及去化周期
图8：长三角重点一二线、三四线商品房销售面积增速
图9：长三角重点一二线、三四线房价增速
图10：长三角地区土地出让金情况
图11：长三角地区成交建面与楼面价增长情况
图12：2018-2020年常住人口城镇化率提升比例
图13：2020-2030年常住人口提升预测
图14：龙头房企在长三角地区可售面积及占比

重点公司业务布局

证券代码	公司名称	所属行业	注册地所在区	主营业务
600748	上实发展	房地产	上海市浦东新区	上海市青浦区地产开发销售业务，上海崇明东滩养老产业等
600675	中华企业	房地产	上海市静安区	上海市青浦区地产开发销售业务，深耕长三角
600736	苏州高新	房地产	江苏省苏州市新区	地产业务深耕长三角，参股公司中新集团已通过发审会（参与投资中新嘉善现代产业园项目）