2025年西南区域物流地产市场报告_28页_4mb

西南区域2025年物流地产市场报告分析总结

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摘要：西南区域物流地产市场在政策引导、城市分化与新增供应趋缓的背景下呈现复杂态势。区域内核心城市（如成都、重庆）表现分化，四川租金高企且抗周期性强，重庆价格敏感性明显；非核心城市空置压力较大。未来3年预计新增供应超过190万平方米，但供应计划密集度下降，需求驱动仍需关注电商与产业联动。

1. 核心市场概况

• 区域发展导向：以成渝双城经济圈为核心，强化多式联运与数字化物流体系建设，2025年成渝工矿仓储用地供应同比缩减，但云贵两省仓储用地交易占比超50%。
• 存量与租金：2025Q1非保税高标仓总存量1893.3万平方米，四川与重庆形成双核驱动。租金整体下行，四川、云南租金高于重庆与贵州；重庆空置率达10.38%，表现出价格敏感特征。
• 政策背景：政府工作报告提出物流降本增效、多式联运以及强化供应链协同，推动区域物流体系智能化升级。

2. 核心城市表现

2.1 成都

• 存量与开发商：高标仓存量778.3万平方米，普洛斯布局占比最高（20.25%）。
• 租金与租户：平均有效租金20.10元/㎡/月，三方物流占比43.75%，电商占25%。其抗周期性强，空置率8.30%。

2.2 重庆

• 存量与开发商：高标仓存量597.0万平方米，普洛斯占比19.32%。
• 租金与租户：平均有效租金16.42元/㎡/月，三方物流占比62.77%，制造业占15.58%。价格敏感明显，空置率10.38%。

2.3 贵阳与昆明

• 贵阳：存量120.0万平方米，京东产发占比27.3%，空置率6.91%。
• 昆明：存量185.9万平方米，万纬与普洛斯合计占51.36%，空置率11.88%，租金较高（19.23元/㎡/月）。

3. 未来趋势与机遇

• 供应增量：2025-2026年新增供应预计189.4万平方米，90%来自省会核心城市，四川增量占比较重。
• 土地供应变化：成渝两地工矿仓储用地供应同比缩减，抑制新增库存，而云贵仓储用地交易活跃，云南单季成交量超3500亩，土地资源供给更为积极。
• 需求驱动：
  • 货运增长：四川、贵州货运量持续提升，结构性需求增强。
  • 电商扩张：四川电商企业数量增长超50%（2023年），电商实物型网络零售额5年增长89%，冷链物流及专业化仓储需求升级。
  • 政策引导：绿色物流、数字化仓储成为行业转型方向，鼓励企业融入区域物流网络布局。

4. 风险与建议

• 市场分化加剧：核心城市租赁市场需求稳定，但非核心城市空置压力大，供应与需求匹配度需提升。
• 价格敏感挑战：重庆、云南、贵州市场对租金下降反应明显，业主须平衡去化周期与盈利水平。
• 建议方向：
  • 核心城市可注重客户结构优化与服务升级以消化存量，提升非标项目转标能力；
  • 非核心城市应聚焦细分需求（如冷链物流、定制化仓库）构建差异竞争力，推动去化；
  • 企业需强化数字化仓储布局、提升运营效率，响应政策引导，聚焦绿色与智慧物流发展。

5. 总结重点

• 价格周期：2024-2025租金下行，四川表现抗周期，重庆敏感显著。
• 供需结构：供给计划收缩但集中于核心城市，非核心库存去化是主矛盾。
• 趋势预判：电商与产业联动驱动仓储需求持续增长，智慧化、专业化升级是必然方向。

Note：数据来源为物联云仓天镜大数据平台等公开数据，分析截止时间为2025年6月。