2021-05-31-仲量联行-大中华区2021年一季度物业摘要_62页_10mb

仲量联行2021年第一季度大中华区物业摘要总结

核心内容概览

2021年第一季度，中国GDP同比增长18.3%，为1992年以来最高值，但受去年低基数影响，经济呈现稳定复苏态势。社会消费品零售总额同比增长33.9%，两年平均增长4.2%，显示出居民消费能力的回升。固定资产投资同比增长25.6%，其中高技术产业投资增速高达37.3%，医疗相关行业投资增长显著。货物进出口总额增长29.2%，贸易顺差7,593亿元，贸易结构持续优化。

主要观点与关键信息

经济与政策动态

• 2021年一季度中国GDP同比增长18.3%，经济稳定恢复，市场信心增强。
• 一季度社零总额同比增长33.9%，两年平均增长4.2%，其中体育娱乐用品和通讯器材类增长显著。
• 政府将继续实行宽松的财政政策和连续的货币政策，推动经济高质量发展。
• 金融市场双向开放政策将逐步实施，外资金融机构和内资金融行业均在扩张。

甲级办公楼市场

• 全国主要城市2021年首季度净吸纳量录得125万平方米，供需基本均衡。
• 一线城市净吸纳量达89万平方米，为去年全年总值的60%以上，其中北京、上海、广州、深圳表现突出。
• 1.5线及二线城市净吸纳量共录得36万平方米，市场信心有所提振。
• 北京甲级办公楼市场租金连续9个季度下跌，但降幅收窄，部分项目租金回稳。
• 广州、深圳、上海甲级办公楼租金在本季度出现不同程度的回升。
• 成都科技互联网行业新租占比达33.1%，成为市场最大驱动力。
• 一线城市新增供应中，总部型自用物业占比高，对市场供需影响较小。

优质零售物业市场

• 一季度社零总额增长33.9%，其中武汉社零增速达56.9%，为Top10城市之首。
• 餐饮收入增速首次超过商品零售，显示市场逐步企稳。
• 优质零售物业市场新增供应回落，武汉恒隆广场开业对市场影响显著。
• 核心商圈租金表现稳健，而近郊区域仍面临挑战，需强化社区商业生态。
• 拥有高端奢侈品的购物中心表现优异，中端项目则出现分化。

住宅市场

• 一季度20个主要城市一手住宅成交面积同比增长99%，其中一线城市增长显著。
• 北上广深及多个二线城市将法拍房纳入限购范围，抑制投机需求。
• 住宅市场将保持一定热度，但成交量预计与2020年持平或小幅回落。
• 住宅市场在政策调控下更趋理性，自住需求将更受青睐。

物流地产

• 香港冷链物流市场因疫情及电商发展而快速崛起，冷藏与冷冻仓租金溢价显著。
• 冷链物流需求增长，但市场仍面临供应稀缺、专业门槛高及建造成本高等挑战。

市场展望

• 2021年全年，中国经济有望保持稳健增长，甲级办公楼市场租金预计于年底触底反弹。
• 随着疫情控制和经济复苏，租赁需求将持续回暖，尤其是数字经济和金融行业。
• 一线城市甲级市场租金将逐步回升，而部分二线及新兴区域需关注供应与需求的匹配。

各城市市场分析

北京

• 一季度净吸纳量达21万平方米，较去年全年增长3倍以上。
• 租金连续下跌9个季度，但降幅收窄，部分项目租金回稳。
• 科技互联网和大健康行业成为租赁需求的主要驱动力。
• 部分项目出现租金倒挂现象，租户与业主在搬迁与租赁策略上博弈明显。

上海

• 一季度净吸纳量达29.8万平方米，为疫情以来最高水平。
• 租金跌幅放缓，非中央商务区表现活跃，交通改善带动租赁需求。
• 多个新项目竣工，空置率下降，市场信心增强。

广州

• 一季度净吸纳量达11万平方米，市场活跃度恢复至疫情前水平。
• 瑟洲成为供应集中区域，吸引大量数字经济企业。
• 奢侈品品牌渗透率较低，但消费潜力巨大，未来有望提升。

深圳

• 一季度净吸纳量达27万平方米，较疫情前增长近一倍。
• 租金在经历了9个季度下跌后回稳，市场供需趋于平衡。
• 预计全年净吸纳量将突破百万平方米，成为四年高点。

成都

• 一季度净吸纳量达5.5万平方米，科技互联网行业新租占比达33.1%。
• 供应暂停，空置率降至20%以下，市场供需短暂均衡。
• 预计全年供应达53万平方米，部分新兴区域将面临集中供应压力。

天津

• 一季度净吸纳量达3.8万平方米，高于过去五年平均水平。
• 租金跌幅收窄，市场信心有所回升。
• 预计全年需求将稳步增长，租金有望于年底企稳。

青岛

• 一季度净吸纳量达3.3万平方米，市场需求缓慢回调。
• 租金连续第十个季度下跌，但降幅有所收窄。
• 未来供应放量可能加剧市场竞争，推动租金进一步下行。

重庆

• 一季度净吸纳量达6.3万平方米，高于多数新一线城市。
• 科技互联网行业成为重要租户来源，新租占比达51.2%。
• 未来供应接近40万平方米，核心区位租金趋于平稳。

沈阳

• 一季度净吸纳量达1.1万平方米，市场活跃度回升。
• 中资企业仍是主要租户来源，传统行业搬迁与升级需求稳定。
• 核心商圈竞争激烈，租金仍面临一定压力。

武汉

• 一季度净吸纳量达5.2万平方米，光谷区域表现强劲。
• 在线教育行业仍保持活跃，但第三方办公服务运营仍需关注风险。
• 未来供应集中于光谷等区域，可能影响市场供需关系。

总结

2021年第一季度，中国大中华区办公楼、零售地产、住宅及物流市场均呈现不同程度的复苏迹象。经济稳定恢复、政策持续支持、市场需求回暖是推动市场复苏的关键因素。各城市市场表现分化，一线城市表现更为稳健，而部分二线及新兴区域则面临供应压力。随着疫情控制和经济复苏，预计2021年全年市场将继续保持活跃，租金有望逐步回升，尤其在年底可能出现触底反弹。同时，不同品质和定位的项目将出现明显分化，优质资产表现更佳，而部分项目仍需时间消化供应压力。整体而言，市场信心正在增强，政策引导与市场自身调整共同推动了经济和房地产市场的稳定恢复。