莱坊-2019Q2上海商务园区市场概览-2019.9-5页_3mb
报告摘要
上海商务园区市场2019年第二季度总结
核心内容概览
2019年第二季度，上海商务园区市场经历了新的供应增长、租金变化及政策推动，整体市场呈现一定的波动性。市场新增供应、租金水平及空置率的变化反映了企业租赁需求与市场供需关系的动态调整。
主要观点
- 新增供应：本季度上海商务园区市场新增供应面积为255,148平方米，主要来自浦东张江、浦西临空及金桥区域。
- 租金表现：平均租金维持在RMB4.25/㎡/天，但部分区域租金有所波动，如张江、漕河泾、临空租金微跌，而外高桥、金桥及北静安租金微升。
- 空置率上升：整体空置率环比上升0.1个百分点至16.5%，主要因新增供应增加。
- 政策推动：上海市政府继续吸引跨国公司地区总部及研发中心，同时国家发改委与商务部发布新负面清单和鼓励目录，进一步开放和鼓励外资进入高附加值行业。
- 市场热点：人工智能产业快速发展，带动了研发类企业对商务园区的需求增长；科创板的推出也为科技企业提供了更多融资渠道，进一步刺激了研发需求。
- 投资活跃：本季度有两宗整购交易，涉及张江和凯龙南汇商务园，显示市场投资热度不减。
- 存量改造：部分乙级写字楼通过升级改造重新进入市场，提升楼宇品质和吸引力。
关键信息
市场供应
- 新增供应：Q2新增255,148平方米，使上海商务园区市场存量达到992万平方米。
- 项目分布：
- 一个位于浦西北静安市北高新园区（市北壹中心）。
- 两个位于浦东金桥（金闽园和川桥路研发楼）。
租金与空置率
| 指标 | Q2 2019 数字 | 环比变化 | 预测（Q3） |
|---|---|---|---|
| 新增供应 | 255,148㎡ | N/A | ↗ |
| 平均租金 | RMB4.25/㎡/天 | ↔ | ↗ |
| 空置率 | 16.5% | ↑0.1个百分点 | ↘ |
区域表现
| 区域 | 租金 (RMB/㎡/天) | 租金环比变化 | 空置率 | 空置率环比变化（百分点） |
|---|---|---|---|---|
| 张江 | 4.73 | ↓0.4% | 17.5% | ↓4.0 |
| 漕河泾 | 4.82 | ↓0.7% | 13.2% | ↓0.3 |
| 漕河泾浦江 | 2.68 | ↓1.4% | 19.8% | ↓0.7 |
| 北静安 | 4.23 | ↑1.1% | 15.8% | ↑3.2 |
| 金桥 | 3.59 | ↑0.2% | 25.7% | ↑4.8 |
| 临空 | 4.30 | ↓1.6% | 11.5% | ↑1.1 |
| 陆家嘴软件园 | 6.70 | ↓4.3% | 18.0% | ↑2.8 |
| 外高桥 | 3.29 | ↑2.5% | 14.7% | ↓2.1 |
政策动态
- 外资准入负面清单：6月30日，国家发改委与商务部发布2019版负面清单和鼓励目录，进一步开放交通运输、基础设施、增值电信、文化等服务领域。
- 鼓励外商投资目录：高质量制造业及前沿科技行业（如5G、新能源汽车、人工智能）被列为重点鼓励领域，有利于外资进入。
- 跨国公司总部与研发中心：上海市政府于5月6日举行第30批跨国公司地区总部与研发中心颁证仪式，新增22家总部及5家研发中心，其中2家位于张江，推动上海作为跨国企业首选地的地位。
市场趋势
- 人工智能发展：上海形成多个AI产业聚集区，如张江、徐汇滨江、闵行马桥，吸引IBM、微软及国内领先AI企业入驻。
- 科创板启动：7月科创板推出，吸引科技类企业上市融资，进一步推动研发需求。
- 租赁需求：科技类企业及制造企业仍为租赁主力，部分区域因新项目交付及租金调整影响市场表现。
投资动态
- 整购交易：
- 张江朗诗中心：由朗诗绿色集团与平安不动产联合收购，总建筑面积约11,000平方米。
- 上海美迪西生物医药：以RMB3.64亿元购入凯龙南汇商务园五栋研发楼，总建筑面积约52,303平方米。
未来展望
- 下半年供应：预计下半年新增供应约60万平方米，主要分布在浦东张江、金桥及闵行漕河泾。
- 租赁需求增长：随着AI及科技企业的发展，对研发楼和数据中心的需求将增加。
- 存量物业改造：乙级写字楼通过升级改造提升吸引力，成为市场供应的重要补充。
市场参与者
-
研究团队：
- David Ji 纪言迅：大中华区研究及咨询部主管
- Regina Yang 杨悦晨：上海及北京研究及咨询部主管
- Amy Cui 崔佳佳：北京研究及咨询部分析员
- Martin Wong 王兆麒：大中华区研究及咨询部高副董事
-
租赁业务主管：
- Peter Zhang 张延军：上海办公楼及工业物业服务部主管
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- Martin Wong 王兆麒：+852 2846 7184 | martin.wong@hk.knightfrank.com
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