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阳光城引入战投泰康点评总结

核心内容概述

阳光城（000671）于2020年9月9日宣布引入泰康人寿及泰康养老作为战略投资者，通过股份转让协议，上海嘉闻将所持5.54亿股、占比13.53%的股份转让给泰康系。此次转让后，泰康系合计持股5.55亿股，占比13.61%。阳光城还为泰康系提供2个董事席位，并承诺每年现金分红不低于可分配利润的30%。此外，公司推出员工持股计划，将上海嘉闻持有的8,000万股（占比1.95%）纳入其中，形成控股股东、泰康、管理层三方绑定机制。

主要观点与关键信息

战投引入与股权结构变化

• 泰康入股：泰康人寿受让8.53%股份（3.50亿股），泰康养老受让5.00%股份（2.05亿股），加上泰康资管产品持股0.07%，合计持股13.61%。
• 股份转让价款：总转让价款为33.78亿元，转让单价为6.09元/股。
• 董事席位：阳光城为泰康系提供2个董事席位。
• 分红承诺：公司承诺每年现金分红不低于可分配利润的30%。

业绩承诺机制

• 十年业绩承诺：
  • 2020-2024年：以2019年归母净利润40.2亿元为基数，年均复合增速不低于15%，5年累积归母净利润不低于340.59亿元（即2020-2024年CAGR至少18.13%）。
  • 2025-2027年：CAGR不低于10%。
  • 2028-2029年：CAGR不低于5%。
• 补偿机制：若公司未完成业绩承诺，阳光集团将进行现金补偿。

员工持股计划

• 持股结构：
  • 总计8,000万股，占比1.95%。
  • 总裁认购30%，其余董事及核心管理层认购40%，预留30%。
• 锁定期与解锁比例：
  • 总裁锁定期为5年，分三期解锁（20%、30%、50%）。
  • 其他董事及核心管理层锁定期为4年，分三期解锁。
• 行权条件：
  • 2020-2023年归母净利润年平均增长率不低于18.5%。
  • 2024年归母净利润同比增长率不低于18.5%。
  • 2025年及2026年归母净利润同比增长率不低于10%。

销售与拿地情况

• 2020年7月销售数据：
  • 销售金额1,080亿元，同比+1.8%。
  • 销售面积837万平方米，同比-0.2%。
  • 销售均价1.29万元/平方米，同比+2.1%。
• 2020年7月拿地数据：
  • 拿地金额505亿元，权益比例72%。
  • 拿地面积879万平方米。
  • 拿地均价5,743元/平方米。
• 拿地/销售比：
  • 拿地/销售金额比47%。
  • 拿地/销售面积比105%。
• 土储情况：
  • 截至2020年H1末，土储可售面积4,994万平方米，按1.2万元/平方米估算可售货值6,184亿元。
  • 土储成本4,431元/平方米，占销售均价36%，整体成本可控。

投资建议

• 评级：重申“强推”评级。
• 目标价：10.00元。
• 当前价：7.43元。
• 理由：
  • 公司起家于大福建，深耕强二线城市。
  • 三任明星管理团队推动销售七载增长70倍。
  • “双斌”团队加盟，推动管理变革。
  • 引入战投后有望提升销售和业绩弹性，实现量质提升。
  • 股东承诺不减持，若协商一致减持，泰康拥有优先购买权。

风险提示

• 新冠肺炎疫情影响：可能超预期。
• 房地产调控政策：可能超预期收紧。

财务预测与指标

财务预测表（单位：百万）

主要财务比率

公司投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%。
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

研究团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所。
• 研究员：鲁星泽、曹曼、邓力，均具备专业背景和丰富的行业经验。

免责声明

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