20150225-中国银河-房地产行业_对近日_春节回乡楼市见闻_的点评-正视行业性机会缺失_寻找逆周期成长标的_16页_456kb

房地产行业点评总结

核心内容

本报告对2015年春节期间“回乡楼市见闻”进行点评，分析了房地产市场在不同城市的表现，揭示了市场分化趋势和行业性机会缺失。重点指出，房地产市场整体供过于求，但部分重点城市仍具备投资价值。

主要观点

1. 市场分化显著

• 三四线城市：普遍面临需求疲弱、价格普降、供应体系不规范等问题，房价下跌空间有限。
• 二线城市：出现明显分化，部分城市虽然价格下跌，但流动性较好，仍有投资空间；部分城市价格坚挺但供应有限，投资机会体现在存量市场。
• 一线城市：需求稳定，产品类型多样化，房价难以下跌，具有较大的溢价空间。

2. 行业性机会缺失

• 传统房地产开发的增量市场空间仅存在于少数重点城市。
• 重点城市虽有需求，但土地成本上涨，溢价空间不确定，企业内功（如融资成本控制、优质存量资源、差异化产品开发）成为关键。

3. 投资建议

• 重点推荐公司：招商地产（资金成本优势显著、优质存量资源、改善型产品占比高）、万科A（安全边际高、品牌溢价明显）、泰禾集团（销售弹性大、可售资源丰富、具备差异化开发能力）。
• 建议关注重点城市，尤其是具备稳定需求和有限供应的城市，如厦门、杭州、成都等。

关键信息

城市案例分析

城市	主要特征	房价趋势	投资建议
福建三明	人口外流严重，土地稀缺，新房成交清淡	房价下降，但跌幅有限	投资不建议
浙江嘉兴	人口净流入，但乡镇楼盘拉低均价	房价企稳，小幅波动	建议关注改善型需求
山东德州宁津县	房价较低，但同质化严重	价格波动小，需求有限	投资机会少
湖南郴州	地理位置优越，但人口外流	房价缓慢下降，但跌幅有限	投资机会不多
河南信阳	工业落后，但环境优美	房价相对稳定，但无明显上涨	投资不建议
河南郑州	人口净流入，但经济支撑有限	房价坚挺，未来增长空间有限	投资需谨慎
湖南岳阳	城市规划完善，但房价已高	房价稳定，无明显下跌	投资需理性
贵州贵阳	城市发展迅速，但存在泡沫	房价稳定，未来仍有增长潜力	投资需关注政策
湖北仙桃	工业发展带动城市扩张	房价下降明显，存在泡沫	投资需谨慎
陕西汉中	工业和农业为主，人口外流	房价持续下跌，存在滞销风险	投资不建议
浙江杭州	城市扩张迅速，但需求不足	房价高位企稳，增长空间有限	投资需关注政策
河南杞县	农业为主，人口流入有限	房价下降，但跌幅有限	投资不建议
山东博山	工业基础薄弱，人口外流	房价稳定，但无明显上涨	投资需谨慎
四川成都	人口增长快，教育资源丰富	房价稳中有升，学区房增值潜力大	投资可关注改善型需求
广东云浮云城	石材产业为主，城市配套不完善	房价低位，但投资价值低	投资不建议

评级标准

• 推荐：未来6-12个月，行业指数或公司股价预期回报高于市场平均20%以上。
• 谨慎推荐：预期回报在10%-20%之间。
• 中性：预期回报与市场平均相当。
• 回避：预期回报低于市场平均10%以上。

总结

整体来看，2015年房地产市场面临行业性机会缺失，多数城市供过于求，房价下跌空间有限。重点城市如厦门、杭州、成都等，由于人口流入和政策支持，仍具备一定的投资价值。但需注意，这些城市房价增长空间有限，投资需更加理性。对于三四线城市，房价普遍下跌，但跌幅不大，建议谨慎对待。报告建议投资者关注重点城市的改善型需求和差异化产品，同时重视企业内功，如融资能力、存量资源和产品开发能力。