20210615-中泰证券-房地产行业周观点_土地市场持续回落_县域商业建设加强_12页_1mb

房地产行业周观点总结

核心内容概述

本周房地产行业周观点维持“增持”评级，分析师陈立指出，房地产行业在土地市场热度回落与县域商业建设加强的背景下，呈现出结构性机会。重点跟踪城市销售与土地市场数据表明，行业整体面临一定的下行压力，但部分企业表现稳健，市场空间逐步打开。

主要观点

土地市场走势

• 整体趋势：土地市场热度持续回落，百城住宅用地平均成交楼面价为3707元/m²，环比下降64.1%，同比下降34.6%。
• 区域差异：
  • 一线城市：无新增土地供应，成交面积为0。
  • 二线城市：土地成交面积环比上升33.9%，但同比略有下降，平均成交楼面价为3871元/m²，整体溢价率为4.4%。
  • 三四线城市：土地成交面积环比下降21.8%，但楼面价持续改善，平均成交楼面价为2835元/m²，整体溢价率为14.7%。
• 政策影响：随着土地集中出让政策的推进，开发商拿地趋于理性，成本端改善明显。

县域商业建设

• 商务部发布政策，旨在加强县域商业体系建设，推动农村消费增长。
• 政策目标包括：
  • 到2025年，实现县县有连锁商超和物流配送中心；
  • 乡镇有商贸中心，村村通快递；
  • 年均新增农村网商（店）100万家；
  • 培育30个国家级农产品产地专业市场；
  • 提高公益性市场地市级覆盖率至60%。
• 县域商业建设为房地产企业提供了新的市场空间，尤其在中小型城市购物中心及商业升级方面。

投资建议

• 推荐公司：A股成长性房企新城控股，行业龙头万科A、融创中国，以及受益于浦东政策的园区开发公司浦东金桥。
• 关注区域：陆家嘴及张江高科等区域具备政策利好，值得关注。

关键信息

行业数据

• 上市公司数量：128家
• 总市值：19,721.07亿元
• 自由流通市值：9,790.52亿元

销售回顾（6.5-6.11）

• 重点监测33城：累计成交面积553万m²，环比下降10%，同比增长63.3%。
• 城市表现：
  • 一线城市：成交面积93.8万m²，环比增长10.7%，同比增长80.3%。
  • 二线城市：成交面积271.5万m²，环比下降8.4%，同比增长60.7%。
  • 三线城市：成交面积187.7万m²，环比下降19.5%，同比增长60.0%。

土地供应（5.31-6.6）

• 百城土地供应：规划建筑面积408万m²，同比下降20.4%。
• 区域供应情况：
  • 一线城市：无新增土地供应。
  • 二线城市：供应面积104万m²，同比下降9.3%，供求比1.26。
  • 三四线城市：供应面积304万m²，同比下降32.8%，供求比1.19。

土地成交（5.31-6.6）

• 百城土地成交：规划建筑面积951万m²，同比下降15.8%。
• 区域成交情况：
  • 二线城市：成交面积800万m²，同比下降7.6%。
  • 三四线城市：成交面积151万m²，同比下降27.3%。
• 价格变化：
  • 二线城市：平均成交楼面价3871元/m²，同比微降22.9%。
  • 三四线城市：平均成交楼面价2835元/m²，同比大幅下降50.1%。

风险提示

• 融资环境收紧：若融资环境超预期收紧，可能对房企资金链造成压力。
• 调控政策收紧：若调控政策超预期收紧，将对房地产市场造成不利影响。

行业跟踪与图表目录

• 图表1：重点跟踪城市成交情况（万m²、%）
• 图表2：房管局商品房网签数据（万m²、%）
• 图表3：百城土地供应情况（万m²、%）
• 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/m²、%）
• 图表5：百城土地供应量（万m²、%）
• 图表6：百城土地供应价（元/m²、%）
• 图表7：百城土地成交建筑面积（万m²、%）
• 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/m²、%）
• 图表9：百城土地成交量（万m²、%）
• 图表10：百城土地成交价及溢价率（万m²、%）

投资评级说明

• 股票评级：
  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上。
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间。
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上。
• 行业评级：
  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上。
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上。

重要声明

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