20161121-安信证券-房地产行业周报_量缩价滞涨_调控再升级_16页_1mb

房地产行业周报总结（2016年11月21日）

核心内容概述

本行业周报分析了2016年11月11日至11月17日期间房地产市场的表现，涵盖一手房、二手房、土地市场及政策调控等多个方面。整体市场呈现量缩价滞涨、调控再升级的态势。

主要观点

1. 一手房市场

• 成交情况：60大城市一手房合计成交5.84万套，环比下降5.39%，同比下降22.98%，但累计同比上升21.35%。
• 城市分化：
  • 一线城市：成交量环比下降7.6%，其中北京、广州、深圳分别环比下降30.97%、26.97%、96.98%。
  • 二线城市：成交量环比下降2.27%，整体表现相对稳定。
  • 三线城市：成交量环比下降6.89%，降幅较一线城市小。

2. 二手房市场

• 成交情况：17个城市二手房合计成交1.84万套，环比下降8.64%，同比下降6.19%，累计同比上升38.34%。
• 城市分化：
  • 一线城市：成交量环比上升2.3%，表现小幅反弹。
  • 二线城市：成交量环比下降22.26%，下滑最为显著。
  • 三线城市：成交量环比下降3.04%，整体表现平稳。

3. 库存情况

• 全国24大城市：住宅可售套数合计66.26万套，去化周期23.9周，环比上升0.32%。
• 城市分化：
  • 一线城市：去化周期24.3周，环比下降0.83%。
  • 二线城市：去化周期17.2周，环比上升2.1%。
  • 三线城市：去化周期32.6周，环比上升0.04%。

关键信息

1. 土地市场

• 土地供应：本周土地供应建筑面积环比下降14.54%，同比下降30.78%。
• 土地成交：
  • 成交量与价款：成交土地规划建筑面积环比下降41.69%，同比下降33.16%；土地成交价款同比增长16.7%，增速提高3.4个百分点。
  • 城市分化：
    • 一线城市：无成交地块。
    • 二线城市：成交量环比下降40.2%。
    • 三线城市：成交量环比下降39.17%，但挂牌均价环比上升76.08%，同比上升141.85%。

2. 政策调控

• 统计局数据：1-10月全国房地产开发投资同比增长6.6%，商品房销售面积同比增长26.8%，销售额同比增长41.2%。
• 城市调控升级：
  • 深圳：上调公积金贷款首付比例，无房家庭首付最低30%，有房家庭首付不低于70%。
  • 武汉：首付全面提高至3成，本地家庭主城限购2套，外地2年社保限购1套。
  • 成都：高新区南部、天府新区成都直管区限购一套，同时提高二套房首付比例至70%。

3. 市场趋势

• 调控效果：政策调控首月销售金额环比下滑明显，但同比增速仍处历史高位。
• 区域分化：核心城市成交量价加速上升，而部分城市如重庆、武汉、苏州出现补涨趋势。
• 投资建议：四季度板块预计有惊无险，建议关注招商蛇口、上实发展、京能置业等稳建龙头，以及持有型物业公司的陆家嘴、中国国贸等。

风险提示

• 库存问题：二三线城市库存仍然高企。
• 政策反应：市场对政策调控反映过度，可能影响销售表现。

投资评级

• 评级：领先大市-A
• 维持评级：建议积极关注部分优质地产资源和转型有序推进的公司。

行业表现

重点公司跟踪

• 华夏幸福：拟发行不超39亿元中期票据，拟向兴业财富申请可续期委托贷款。
• 金地集团：拟申请发行债务融资工具，总规模不超过100亿元。
• 阳光城：拟收购FullChoice 50%的股权，金额不超过8.21亿元港币。
• 新湖中宝：竞得温岭市地块，转让新湖宝华65%股权予安信信托。
• 中粮地产：竞得永丰产业基地地块，楼面价约3.14万元/平米。
• 福星股份：拟定向发行限制性股票2390万股，用于员工激励。

行业新闻

• 房产税增长：10月全国税收收入12891亿元，房产税同比增24%。
• 去库存新政：哈尔滨放宽公积金贷款条件，首付款降至20%。
• 限购升级：武汉、成都等地限购政策升级，提高首付比例和限制购房资格。
• 房地产市场调控：10月下半月一线和热点二线城市房价明显降温，三线城市较为稳定。
• 地方政策：合肥、江西等地出台政策，鼓励“先租后售”和住房租赁市场发展。

总结

综上所述，2016年11月房地产市场整体呈现量缩价滞涨趋势，政策调控进一步升级，尤其在一线城市。尽管成交量有所下降，但销售金额同比增速仍处于高位。市场分化明显，核心城市表现优于外围区域。投资建议关注优质地产资源和转型公司，同时需警惕二三线城市库存高企的风险。