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房地产行业周报总结（2013年03月25日）

核心内容

• 行业评级：房地产行业维持“增持”评级，房地产开发Ⅱ也维持“增持”。
• 市场表现：本周地产板块在政策刺激预期下反弹，周涨幅达4.6%。
• 市场成交情况：楼市延续“小阳春”行情，重点跟踪城市成交环比上升18%，同比上升59%。一线城市成交环比增长48%，二线城市增长11%，三线城市则略有下降。
• 二手房市场：重点城市二手房成交环比略有下降3%，但同比上升348%，成交绝对量处于高位。
• 可售面积与去化：监测城市可售面积环比下降2%，同比下降2%，跟踪城市3个月平均去化月数为9.4个月，环比上升13%。
• 土地市场：本周20个主要城市推出住宅用地12宗，面积57万平方米；成交住宅用地24宗，面积121万平方米。其中，杭州为成交面积最大城市，上海为推出面积最大城市。

主要观点

• 政策预期与市场反应：地方版“国五条”尚未出台，市场延续“小阳春”行情。但政策对市场成交的影响需要时间验证，目前成交量高但预期不稳定，影响股票市场情绪。
• 房价走势：2月70个大中城市住宅销售价格环比上涨城市达66个，同比上涨城市达62个，一线城市涨幅居前，主要由于供需不平衡和人口净流入。
• 未来展望：预计3月份住宅销售价格同比上涨城市数量将继续增加，但涨幅或将有所收敛，因推盘量增加和政策细则出台可能抑制价格上涨。
• 公司动态：
  • 招商地产：2012年年报显示公司业绩持续增长，销售目标超额完成，预计2013年销售将超400亿元，新增项目及土地储备显著增长。
  • 荣盛发展：2012年销售增长显著，公司扩张积极，土地储备增加，计划2013年销售回款235亿元，有望达到250-260亿元。
• 风险提示：政策调控力度可能超出预期，房价大幅回升可能带来更大的市场波动。

关键信息

• 成交数据：
  • 重点城市3月日均成交面积环比2月上升86%，同比上升40%。
  • 1-3月累计成交面积同比上升68%，增速较1-2月下降14个百分点。
  • 二手房成交同比上升348%，但北京环比下降23%。
• 土地市场数据：
  • 住宅用地推出面积减少，成交面积也有所下降。
  • 杭州、天津、上海为住宅用地推出和成交的主要城市。
• 公司估值与盈利预测：
  • 招商地产预计2013-2015年EPS分别为2.45元、3.12元、4.06元，PE分别为9.5倍、7.5倍、5.8倍，维持“增持”评级。
  • 荣盛发展预计2013-2015年EPS分别为1.51元、2.00元、2.57元，PE分别为11.9倍、9.1倍、7.7倍，给予“增持”评级。

行业动态

• 政策层面：国土部副部长胡存智表示未来可能对保有住房征收不动产调节税，从第三套房开始。
• 市场趋势：全国房地产市场呈现结构性差异，一线、二线、三线城市成交和价格走势不同。
• 企业策略：房地产企业积极扩张，注重销售和利润的平衡，部分城市价格有所回升，但未突破前期高点。

图表与数据

• 图1：去化月数情况，显示跟踪城市3个月平均去化月数为9.4个月。
• 图2-图17：各城市成交走势，提供重点城市如北京、上海、深圳、广州、天津等的详细成交数据。
• 表格1：成交及可售情况，涵盖各城市周成交套数、价格变化及可售面积。
• 表格2、表格3：住宅用地成交活跃度城市排名，展示各城市推出和成交情况。
• 表格4：重点公司估值表，包括万科A、保利地产、招商地产等公司的股价、市值、EPS及PE/PB等数据。

总结

本周房地产市场在政策预期下表现出一定的反弹，成交数据继续维持高位，但市场情绪仍受政策不确定性影响。房价涨幅扩大，一线城市表现尤为突出，但未来涨幅可能有所收敛。公司层面，招商地产和荣盛发展均表现出强劲的销售和扩张能力，市场对其未来业绩持乐观态度。整体来看，房地产行业在政策调整和市场波动中仍具备一定的投资价值，但需谨慎对待政策风险。