戴德梁行-昆明写字楼与零售市场概况_2017年年终昆明写字楼与零售市场概况_2017年年终-2018.3-16页-1mb

昆明写字楼与零售市场概况总结

核心内容

昆明作为面向东南亚开放的桥头堡城市，近年来经济快速发展，城市地位提升。2017年，昆明市宏观经济数据表现稳健，第三产业占比较大，房地产开发投资持续增长。同时，昆明写字楼与零售市场也呈现出一定的发展态势，市场供需关系、租金水平及未来供应情况均受到关注。

昆明宏观经济概况

• 人口与面积：2016年昆明市人口为672.80万人，市区面积21,473平方公里，人口密度相对较低。
• 经济表现：
  • 地区生产总值（1-9月）：3,272.43亿元
  • 第三产业生产总值（1-9月）：1,925.55亿元
  • 社会消费品零售总额（1-9月）：1,857.51亿元
• 居民收入与消费：
  • 人均可支配收入（1-9月）：27,727元
  • 消费价格指数（1-9月）：100.4
• 房地产投资：
  • 房地产开发投资（1-9月）：1,145.62亿元
  • 房地产竣工面积（1-9月）：无数据（部分城市有数据）

昆明写字楼市场概况

• 市场发展阶段：昆明写字楼市场仍处于初级发展期，高品质甲级写字楼稀缺。
• 存量与空置率：截至2017年底，昆明甲级写字楼存量为619,886平方米，全市空置率高达60.34%。
• 租金水平：
  • 甲级写字楼平均租金：115.95元/平方米/月
  • 五华区：140元/平方米/月（全市最高）
  • 盘龙区：137.51元/平方米/月（次之）
• 区域发展特点：
  • 五华区：商业发展起步早，氛围成熟
  • 盘龙区：近年引入高端物业，配套逐渐完善
  • 呈贡区：新兴城区，发展潜力大
• 未来供应：
  • 2018-2020年预计新增优质写字楼供应约400,000平方米，其中盘龙区占比最高（71.26%）
  • 代表性项目包括大成金融商务中心、华润悦中心、南亚之门等

昆明零售市场概况

• 市场表现：零售市场快速发展，优质购物中心存量迅速增长，2017年新增供应215,000平方米，全市优质商业存量接近180万平方米。
• 租金水平：
  • 优质购物中心最优租金楼层平均租金：457元/平方米/月
  • 中市区：924.12元/平方米/月（全市最高）
  • 北市区、南市区：逐渐成为副核心商圈
• 品牌发展：
  • 快时尚品牌在各大购物中心布局
  • 轻奢品牌如MARC O'POLO、A|X Armani Exchange等陆续进入昆明市场
  • 顺城购物中心是昆明优质零售市场的代表，吸引大量时尚品牌入驻
• 未来供应：
  • 2018-2021年预计新增优质商业供应超过160万平方米
  • 代表性项目包括华润万象城、大悦城、新城吾悦广场等
  • 未来商业发展将围绕市中区为核心，区域级商圈为推动，实现多点开花

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 需求增长：企业对写字楼的需求上升，部分企业因政府管控住改商行为而迁入写字楼
• 供应过剩：2017年市场新增供应未能被有效吸纳，空置率居高不下
• 租金水平：整体租金偏高，高品质甲级写字楼稀缺，但部分区域如五华区、盘龙区租金表现较好
• 未来趋势：未来几年优质写字楼供应集中在主城区，尤其是盘龙区，将推动市场进一步发展

零售市场

• 消费升级：居民消费能力提升，推动零售市场快速发展
• 品牌入驻：快时尚与轻奢品牌在昆明市场布局加快，提升消费等级
• 商圈发展：中市区为核心商圈，北市区、南市区逐渐成为副核心
• 未来供应：优质商业项目将集中入市，提升整体市场品质

联系方式

• 张裕鹏（成都公司总经理）：gavin.yp.tjong@cushwake.com
• 程家龙（华南及华西区董事总经理）：jialong.cheng@cushwake.com
• 张晓端（华南及华西区研究部主管）：xiaoduan.zhang@cushwake.com
• 翟岩松（大中华区研究部经理）：Gino ys.zhai@cushwake.com
• 贾萱（成都高级研究经理）：Ivy.x.jia@cushwake.com
• 地址：中国成都市人民南路四段三号成都来福士广场T1 30楼，邮编：610041
• 电话：+86 28 6570 5000
• 微信ID：DTZ_China
• 官网：www.cushmanwakefield.cn

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