中国香港地产系列研究之三_2025年香港楼市止跌回升_2026年有望延续上行_11页_1mb

报告摘要

2025年香港楼市止跌回升，2026年有望延续上行

核心内容

2025年中国香港楼市呈现止跌回升态势，一二手住宅成交持续增长，房价逐步企稳并反弹。2026年，市场预期楼市将延续上行趋势，主要受经济复苏、人口净流入、租金回报率提升及供给收缩等积极因素影响。

主要观点

成交量回升：2025年一手住宅成交2.05万套，同比增长21.5%；二手住宅成交4.2万套，同比增长16.9%；合计成交6.3万套，同比增长18.3%，创2022年以来新高。
房价企稳回升：自2025年4月以来，私人住宅售价环比稳步上行，至2025年11月末较2025年3月低点上涨4.4%；中原地产城市领先指数在2026年1月4日较2025年3月低点上涨8%。
租金回报率提升：2025年11月租金回报率约为2.88%，接近十年期政府债券收益率2.94%，购房吸引力增强。
供给持续收缩：2025年待批预售住宅数量下降20%，新批住宅数下降8.4%，市场库存持续消耗，销售供给比提升至189%，供给偏紧为楼市上行提供支撑。
行业周期性特征明显：房地产行业具有周期性，2025Q2以来市场逐步企稳，2026年预计量价将延续上行。
港资房企表现突出：头部房企市占率集中，具备较强的市场控制力和业绩弹性，2026年投资机会值得关注。

关键信息

2025年楼市表现：全年一手住宅成交同比增长21.5%，二手住宅成交增长16.9%，合计增长18.3%，创四年新高。
房价走势：2025年4月后房价稳步上涨，至11月末上涨4.4%；中原房价指数较年内低点上涨8%。
租金趋势：2025年租金震荡上行，11月租金回报率接近债券收益率，购房吸引力增强。
供给变化：待批预售住宅数量下降20%，新批住宅数下降8.4%，市场库存持续消耗，销售供给比提升至189%。
经济与人口因素：2025年中国香港GDP反弹至3%以上，人口恢复净流入，高端人才引入增强需求端支撑。
房企表现：TOP5房企市占率46.8%，头部房企通过调整拿地及推盘节奏、控制成本等方式在上行期享受红利，业绩及股价弹性显著。

投资建议

股票投资评级：
- 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于市场20%以上
- 推荐：预计6个月内股价表现强于市场10%-20%之间
- 中性：预计6个月内股价表现相对市场在±10%之间
- 回避：预计6个月内股价表现弱于市场10%以上
行业投资评级：
- 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于市场5%以上
- 中性：预计6个月内行业指数表现相对市场在±5%之间
- 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于市场5%以上
建议关注企业：新鸿基地产、恒基地产、信和置业等本地发展商，因其在市场上行期具备较大的业绩及股价弹性。

风险提示

楼市复苏不及预期：若购房需求释放不足，市场修复进程可能受阻。
港资地产商业绩下滑：若楼市复苏不及预期，零售、写字楼等物业出租率及租金仍可能承压。
经济与居民收入恢复不足：若经济及居民收入修复不及预期，楼市需求提振有限。

总结

2025年中国香港楼市止跌回升，成交量与房价均呈现积极趋势，2026年有望延续上行。经济复苏、人口净流入及租金回报率提升等积极因素推动需求端恢复，供给端持续收缩进一步改善市场供需格局。头部房企在市场调整期减少供货，在上行期增加供货并享受房价上涨红利，业绩及股价弹性较大。建议关注新鸿基地产、恒基地产、信和置业等港资房企的投资机会。同时，需警惕楼市复苏不及预期、港资地产商业绩下滑及经济恢复不及预期等风险。

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