> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 大中华区写字楼供应/需求前沿趋势总结 ## 核心内容概览 大中华区甲级写字楼市场在2025年呈现供应增长、需求疲软的态势，整体空置率上升至25.4%。2026年，市场供应规模预计将达到峰值，进一步加剧去化压力。宏观经济不确定性及国内新旧动能转换，使得企业租赁需求保持审慎，但新质生产力发展和政策利好将为市场带来结构性机会。租金普遍承压下行，除台北外，多数城市租金下降，且二线城市中除杭州外，租金回落至两位数区间。写字楼市场正从规模扩张转向品质提升与生态服务升级，绿色智慧化改造成为推动市场高质量发展的关键。 ## 主要观点 ### 供应端 - **供应增长**：2025年新增供应达455.1万平方米，较2024年增长8.4%，预计2026年将达峰值。 - **区域分布**：一线城市贡献42.6%，二线城市贡献49.4%，香港与台北分别贡献6.5%和1.6%。 - **供应集中**：新兴商务区成为新增供应的主要区域，尤其在一线城市及部分二线城市。 ### 需求端 - **需求疲软**：2025年净吸纳量为233.1万平方米，较2021年峰值下降57%。 - **行业结构**：TMT、金融、专业服务业仍是主要租户，但租户结构趋于多元化。 - **租户策略**：企业通过降本增效策略，如租金让利、延长免租期、定制装修等方式吸引租户。 ### 市场趋势 - **租金下行**：多数城市租金同比下滑，仅台北租金微涨。 - **空置率上升**：整体空置率上升至25.4%，其中深圳和成都空置率较高。 - **市场分化**：核心商圈与新兴商圈之间，租金与空置率差异明显，未来市场将进一步分化。 ## 关键信息 ### 2025年市场数据 | 城市 | 新增供应 (平方米) | 净吸纳量 (平方米) | 存量 (平方米) | 空置率 | 租金 (元/平方米/月) | 租金同比变化 | |------|-------------------|------------------|--------------|--------|---------------------|----------------| | 北京 | 0 | 327,855 | 13,679,917 | 15.9% | 205.6 | -16.0% | | 上海 | 849,549 | 401,816 | 17,873,097 | 23.4% | 201.4 | -9.8% | | 广州 | 377,712 | 181,622 | 7,045,314 | 20.7% | 116.3 | -11.5% | | 深圳 | 711,777 | 263,719 | 9,081,547 | 29.4% | 149.4 | -11.7% | | 香港 | 293,703 | 148,617 | 6,891,216 | 20.3% | 43.3 | -3.9% | | 台北 | 71,465 | 81,507 | 2,873,069 | 7.9% | 2,845.0 | +1.6% | ### 2026-2028年市场展望 - **供应增长**：预计2026-2028年，大中华区甲级写字楼供应将显著增加，尤其集中在一线城市和部分二线城市。 - **租金走势**：租金在新增供应压力下继续承压，但部分城市如北京、上海有望在2027-2028年企稳回升。 - **租户结构**：TMT、金融、专业服务业将继续主导，同时更多小众行业和企业将进入市场。 - **政策支持**：公募REITs扩容至商业不动产，提升办公类资产吸引力；“十五五”规划将推动新质生产力和现代化产业体系建设。 ## 七大市场分析 ### 北京 - **供应**：2025年无新增供应，存量维持1,368万平方米。 - **需求**：净吸纳量为32.8万平方米，TMT、金融、专业服务业为主。 - **展望**：2026-2028年预计新增供应187.6万平方米，空置率可能上升，租金将逐步企稳。 ### 上海 - **供应**：2025年新增供应85万平方米，2026-2028年预计新增279万平方米。 - **需求**：净吸纳量为40.18万平方米，专业服务、金融、TMT及商贸零售为市场主力。 - **展望**：市场分化加剧，绿色智慧化改造与服务生态融合将成为关键。 ### 深圳 - **供应**：2025年新增供应71.2万平方米，2026-2028年预计新增400万平方米以上。 - **需求**：净吸纳量为263.719万平方米，TMT行业贡献显著。 - **展望**：供应向深圳湾超级总部基地转移，租金下行趋势持续，但运营优化将提升市场吸引力。 ### 广州 - **供应**：2025年新增供应37.8万平方米，国际金融城和琶洲为主要供应区域。 - **需求**：净吸纳量为18.2万平方米，金融业、TMT、贸易和零售业为主。 - **展望**：2028年预计新增供应258.5万平方米，总部型物业成为供应主流，需通过精细化运营提升竞争力。 ### 成都 - **供应**：2025年新增供应24万平方米，金融城和天府新区为主要区域。 - **需求**：净吸纳量为-3.2万平方米，首次转为负值。 - **展望**：金融城三期将带来大规模新增供应，需通过绿色楼宇和高标准装修提升吸引力。 ### 香港 - **供应**：2025年新增供应29.4万平方米，待租率升至20.3%。 - **需求**：净吸纳量为14.86万平方米，金融行业贡献最大。 - **展望**：供应将继续增加，待租率维持高位，但IPO复苏可能带动市场修复。 ### 台北 - **供应**：2025年新增供应71,465平方米，2026-2028年预计新增81.2万平方米。 - **需求**：净吸纳量为81,507平方米，跨国企业成为主要租户。 - **展望**：企业办公空间升级与旧楼更新将推动市场供给质量提升。 ## 总结 2026年，大中华区甲级写字楼市场将面临供应高峰和需求修复的双重挑战。尽管宏观经济压力和企业审慎决策仍将影响需求增长，但新质生产力发展、政策支持及市场结构性优化将为写字楼市场带来新的增长点。未来，绿色智慧化改造、精细化运营及产业协同将成为推动市场复苏的关键因素。