20220525-安信证券-长沙土拍零距离（13_22）_首拍热度一般_国企成拿地主力_7页_420kb

长沙2022年首轮土拍总结

核心内容

2022年4月12日，长沙完成2022年首轮土拍，共推出22宗地块，全部成交，无流拍或撤销地块，成交总额为173.9亿元，平均溢价率为1.5%，较去年二三轮有所改善但整体仍偏低。此次土拍呈现以下主要特征：

• 土拍规则基本延续，但对住宅限价要求有所调整；
• 地块区位较好，主城五区供地占比超七成；
• 核心板块热度不高，仅两宗地块进入摇号环节；
• 国企成为拿地主力，民企参与意愿减弱；
• 城投平台积极参与，拿地金额占比保持较高水平。

主要观点

土拍规则基本不变，调整住宅限价要求

• 拿地前：延续“限马甲”和“严控购地资金来源”政策，岳麓区润泽园地块不允许联合购买，多数地块保证金比例为20%，个别为30%或50%。
• 拿地中：雨花区武广地块溢价率限制下调至10%，其余地块仍为15%；地价触顶后，岳麓区滨江新城等4宗地采用摇号方式确定竞得人，其余地块为“竞自持租赁住房+摇号”。
• 拿地后：对雨花区芙蓉中路等6宗地进行价格监制，依据开发品质等因素进行调控。

土拍热度一般，底价成交为主

• 土拍热度较去年二三轮略有回暖，但整体仍偏低，超八成地块以底价成交；
• 成交金额173.9亿元，流拍率较去年二三轮显著下降；
• 地块区位较好，主城五区供地17宗，占比超七成，高于去年第三轮的46.2%；
• 核心板块热度不高，仅岳麓区滨江新城地块、洋湖地块因区位优势进入摇号环节，其余19宗地均为底价成交。

国企成拿地主力，民企参与意愿进一步减弱

• 国企拿地金额占比达56.4%，明显高于去年二三轮的39.4%、24.7%，但仍低于去年首轮的61.4%；
• 主流国企如中海地产、招商蛇口、华润置地、中交地产等积极参与，其中中海地产以31.8亿元拍得天心区湘江地块；
• 民企参与度下降，全口径拿地金额仅24.9亿元，占比14.3%，较去年三轮明显降低；
• 小型民营房企如旭辉与德奥地产、运达实业、中港钢房地产、盛腾置业等仍有参与，但整体意愿减弱；
• 城投平台积极参与，全口径拿地金额达53.6亿元，占比30.8%，虽较去年第三轮有所下降，但仍高于去年首轮。

关键信息

• 土拍规则：延续限马甲、严控购地资金来源，仅岳麓区润泽园地块不允许联合购买。
• 溢价率：平均溢价率1.5%，低于18城平均水平4.3%，且超八成地块底价成交。
• 国企表现：中海地产、招商蛇口、华润置地、中交地产等主流国企积极拿地，合计拿地金额达98.1亿元。
• 民企表现：民企拿地金额24.9亿元，占比14.3%，较去年三轮明显下降，参与意愿减弱。
• 城投参与：城投平台拿地金额53.6亿元，占比30.8%，参与力度仍较强。
• 核心地块：岳麓区滨江新城地块、洋湖地块因位置优势进入摇号环节，其余地块均以底价成交。

风险提示

• 信息搜集不全面；
• 房地产调控政策可能超预期。

图表目录

• 图1：长沙2022年首轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：长沙本轮土拍溢价率略有改善但仍较低
• 图3：国企成拿地主力，民企参与意愿进一步减弱

数据来源

• 长沙政府官网
• 安信证券研究中心

分析师声明

本报告由池光胜、高文君撰写，声明如下：

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