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产业园区暨基础设施投资发展报告（2024）

卓越指数

产业园区发展现状

• 大背景：在“新发展格局”和“新基建”推动下，中国产业园区加速向高端化、智能化、绿色化转型，成为经济高质量发展的引擎。
• 市场态势：园区更注重提质升级、数字化转型、绿色生态及产业集群建设；多地政策优化，例如广州出台系列支持工业用地供应及低效园区改造的措施。
• 需求变化：TMT行业成为主要需求引擎，新质生产力推动园区升级，如新能源、高端制造、生物医药等引领投资热点。

产业园区运营企业卓越表现

• 榜单构成：基于运营财务、管理、品牌和商业模式四大维度，评选出30家表现突出企业。
• 头部企业：招商蛇口、张江高科、联东集团、中新苏州工业园区、中电光谷等在收入、税收、招商能力等方面领先。
• 运营亮点：企业多聚焦“产业+投资+孵化”模式，扩展高端制造、新能源、TMT等重点赛道，推动产业集群化，逐年前瞻布局低空经济、新型储能等新兴方向。

轻资产运营模式

• 趋势：轻资产运营成为产业园区发展的新方向，减少重资产投入，提高资产回报。
• 代表企业：木棉中国、润城新产业、华夏幸福、园动力等，通过提供数字化管理体系、整合资源与招商运营等方式实现轻资产扩张。
• 优势：轻资产模式提高了运营灵活性，服务范围扩展至园区规划、招商和后续管理输出。

融资工具与投资趋势

• REITs扩张：产业园公募REITs持续上新与扩募，如国泰君安临港、中信建投沈阳及招商科创孵化器REITs。REITs为园区提供资金支持，分散经济下行影响。
• 专项基金：多地政府设立产业基金，如广州、海南、深圳，推动低空经济、新能源、新型储能等战略产业投资，服务中小企业融资需求。
• 传统融资强化：CMBS、债类工具活跃，如广州高新知识产投发行CMBS，探索存量资产盘活，缓解历史城投资金压力及面向未来产业布局。

基础设施投资前沿

• 低空经济：广东省、海南省等地政策支持，市场规模有望突破万亿级，如华夏幸福、中电光谷、点点科创城等企业切入低空经济领域。
• 新型储能：广州提出建设多个产业园，目标到2025年营收超600亿元。
• 智能化建设：园区配套服务优化，如西岑科创园区与高校、生活配套整合，提升产业宜居性。

总结

2024年产业园区发展聚焦新质生产力，政策支持力度持续，产业政策引导基础建设与运营战略升级。REITs、专项基金及城投转型为产业园区提供重要资金与政策抓手，轻资产化运营和产业集群化成为提升核心竞争力的有效路径。