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中国银行业：楼市企稳不是万能药

核心内容

2025年5月16日发布的报告指出，中国房地产市场可能在2025年下半年企稳，这对大型银行和股份制银行有利，但对区域性银行则存在较大不确定性。报告分析了房地产市场对银行业的影响，特别是不同地区和类型银行在房地产敞口方面的差异。

主要观点

• 楼市企稳对银行有利：中国大城市的房地产市场可能企稳，有助于提升银行的资产质量和减少拨备需求，特别是大型银行和股份制银行。
• 不确定性依然存在：中美贸易冲突可能对房地产市场复苏造成额外压力，因此整体前景仍存在不确定性。
• 区域性银行风险较高：区域性银行的房地产敞口普遍高于大行和股份制银行，且其业务集中于低线城市，这些地区的房地产市场复苏较慢，资产质量面临更大挑战。
• 房地产复苏不均：即使是二线城市，房地产市场也存在显著差异，部分城市如成都和长沙表现出较强韧性，而郑州和贵阳则面临严重挑战。
• 消费贷款风险上升：2024年消费贷款的平均不良率上升了69个基点，反映出房地产市场下行对消费信心的持续影响。
• 大行主导银行系统：大行和股份制银行合计占整个银行系统资产的70%以上，因此即便部分区域性银行面临压力，整体银行系统仍具备一定韧性。

关键信息

房地产敞口现状

• 房地产开发贷：截至2024年底，中国商业银行的房地产开发贷占贷款总额的6.2%，住宅按揭贷款占17.3%。
• 间接敞口：通过地方政府融资平台（城投）和建筑业等其他行业，银行对房地产的间接敞口依然显著。
• 大行与股份制银行：房地产开发贷占其贷款总额的比重分别为4.6%和6.3%，相对可控。
• 区域性银行：房地产直接敞口占贷款总额的12.3%，高于大行和股份制银行。

区域性银行表现差异

• 郑州银行：仅在河南省内开展业务，2024年房地产开发贷款不良率为9.55%，远高于行业平均水平。
• 贵州银行：仅在贵州省内开展业务，2024年不良率高达11.6%，2023年为40.4%，显示严重风险。
• 长沙银行与成都银行：业务集中于本地，2024年房地产开发贷款不良率分别为0.64%和2.15%，表现较好。

消费贷款与房地产市场关系

• 不良率上升：2024年消费贷款平均不良率上升至2.39%，较2023年上升69个基点。
• 家庭收入下降：2024年中国家庭收入增速降至5.3%，低于疫情前的8.9%和2023年的6.3%。

楼市复苏预期

• 一线城市和部分二线城市：住宅价格有望在2025年企稳。
• 库存去化周期：二线城市平均为18个月，而郑州达到25个月，显示市场疲软。
• 成都和长沙表现较好：库存去化周期分别为13.4个月和14.5个月，接近2016-2019年的水平。

结论

尽管房地产市场可能在部分城市企稳，但整体复苏仍面临挑战，特别是低线城市和部分二线城市。区域性银行由于业务集中和较高的房地产敞口，可能面临更大的压力。大行和股份制银行因其较强的抗风险能力和更广的业务布局，仍将是银行系统的稳定力量。同时，中美贸易冲突等外部因素也增加了市场的不确定性，需持续关注政策变化对整体经济和信用环境的影响。