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融创服务（1516.HK）首次覆盖报告总结

核心内容

融创服务（1516.HK）是融创中国（1918.HK）下属控股子公司，自2017年起在全国布局八大区域，形成全国性物业管理服务网络。2020年11月，公司成功IPO上市，主营业务涵盖物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三大板块。

主要观点

• 区域布局：公司主要布局于华东、西南、华北等核心城市群，其中超过86%的在管面积位于一二线城市，拥有较高的市场占有率。
• 业务发展：通过并购开元物业和拟收购彰泰物业，公司进一步扩大物业管理规模，拓展非住宅物业类型，提升服务能力。
• 业绩增长：2017-2020年，公司营收从11.12亿元增长至46.23亿元，三年复合增长率60.8%；归母净利润从4300万元增至6.01亿元，三年复合增长率140.9%。
• 毛利率提升：公司综合毛利率从2017年的21%稳步提升至2020年的27.6%，主要得益于管理效率的提升和业务结构的优化。
• 盈利预测：预计2021-2023年，公司营收分别为85.4亿元、143.3亿元、206.9亿元，归母净利润分别为12.0亿元、19.2亿元、27.7亿元，EPS分别为0.39元、0.62元、0.89元。
• 估值与评级：根据相对估值法和绝对估值法，目标价为33.60港元，给予“买入”评级。

关键信息

公司发展概况

• 成立与上市：公司成立于2015年，2020年11月完成IPO上市。
• 业务板块：
  • 物业管理服务：覆盖住宅、商业、城市公共及其他物业，2020年营收占比60.0%。
  • 非业主增值服务：主要面向房地产开发商，提供案场服务、咨询及其他服务，2020年营收占比36.2%。
  • 社区增值服务：提供美居、社区空间运营、房产经纪等服务，2020年营收占比3.8%。
• 市场占有率：公司在多个强经济城市拥有较高的市场占有率，且在管面积和合约面积增长迅速，2017-2020年合约面积复合增长率66.2%，在管面积复合增长率89.1%。

并购与外拓

• 开元物业收购：2020年5月以14.93亿元收购开元物业99.5%的股权，使公司在管面积占比提升，非住宅物业在管面积占比由15.4%升至22.5%。
• 彰泰物业拟收购：2021年5月拟以7.3亿元收购彰泰物业80%股权，进一步加强公司在西南地区的布局。

盈利与财务表现

• 营收与利润：2017-2020年营收复合增长率60.8%，归母净利润复合增长率140.9%。
• 毛利率：综合毛利率从2017年的21%提升至2020年的27.6%，物业管理服务和社区增值服务毛利率提升显著。
• 成本结构：雇员福利成本占比最大，约为66.5%，公司通过精细化管理、智慧系统提升管理效率。

估值与投资建议

• 相对估值：2022年PE估值为45倍，对应目标价33.60港元。
• 绝对估值：合理价格为33.73港元/股，基于现金流折现模型。
• 投资评级：首次覆盖给予“买入”评级，目标价33.60港元。

风险提示

• 人力资源成本上升：雇员薪酬福利等成本占比高，若行业工资上涨过快，可能影响利润率。
• 业主增值服务毛利率下行：规模扩张期可能采用“以价换量”策略，毛利率可能下降。
• 母公司依赖风险：公司业务高度依赖母公司融创中国，若其业务受阻，可能影响公司发展。

公司数据概览

可比公司估值比较

融资与股权结构

• 总股本：31.04亿股。
• 股权结构：
  • 融创中国：69.6%
  • 融创服务投资有限公司：54.71%
  • 融享信托：14.89%
  • 其他公众股东：28.22%
  • 其他：2.12%、0.05%、0.01%

业务增长策略

• 聚焦核心城市：公司以核心城市群为发展重点，持续深耕并扩大规模。
• 并购与外拓：通过并购开元物业和拟收购彰泰物业，快速扩大物业管理规模并拓展业务类型。
• 智慧化管理：推进智慧系统管理，提升运营效率，降低管理费率。

估值方法的局限性

• 本报告基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

• 本报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。
• 报告内容基于合法获得的信息，不保证其准确性和完整性。
• 报告中的信息或意见不构成对任何人的投资建议，投资者应自行承担投资风险。

结论

融创服务作为融创中国的重要子公司，凭借核心城市布局和多元化业务发展，实现了快速的规模扩张和业绩增长。公司通过并购和外拓策略，不断提升服务能力和市场占有率。基于相对估值和绝对估值，公司目标价为33.60港元，首次覆盖给予“买入”评级。