20210121-亿翰智库-房地产行业-年度盘点之政策篇_供需两端共同调控_防控风险是终极目标_9页_1mb

房地产行业2020年调控政策总结

核心内容

2020年房地产行业调控政策始终围绕“房住不炒”的总基调，防控风险成为政策制定的终极目标。新冠疫情对房地产行业造成了一定冲击，但政策调控并未放松，反而在下半年进一步收紧，以防止房价过快上涨和投机行为。同时，针对房地产开发商的调控政策逐步加强，如预售资金监管和三道红线政策，旨在遏制房企高杠杆扩张，提升行业抗风险能力。

主要观点

• 调控目标明确：2020年调控政策的核心是防控风险，而非刺激市场。
• 需求端调控阶段性：上半年因疫情宽松，部分城市放宽落户和人才引进政策；下半年则收紧调控，防止房价过快上涨。
• 供给端调控加强：针对房企的预售资金监管和三道红线政策成为2020年重点，强化了房企的财务约束。
• 保障性住房发展：中央和地方政府均强调增加保障性住房供应，以解决中低收入群体的住房问题。
• 房地产去金融化：通过限制房企融资和债务增速，推动房地产行业从金融驱动转向健康发展。

关键信息

一、“房住不炒”横贯2020，2021仍将延续

• 房地产行业定位从“经济加速器”转向“经济稳定器”和“产业载体”。
• 房住不炒的政策基调在中央会议和报告中多次强调，短期内不会放松。
• 通过限制投机需求、控制房价涨幅，确保房地产市场平稳发展。

二、对购房者：调控收紧但力度有限

2.1 第一阶段：落户与人才引进为主，增大购房基数但利好有限

• 放宽落户限制：陕西省（西安除外）、吉林省、山东省等多地取消或放宽落户限制，加快城镇化建设。
• 人才引进政策：多个城市推出购房补贴、放宽购房资格、提供保障性住房等措施，吸引人才流入。
• 公积金贷款调整：部分城市提高公积金贷款额度，降低购房成本，但对整体市场影响有限。

2.2 第二阶段：调控边际收紧，防投机需求入市

• 限购、限贷、限售、限价政策加码：如东莞、杭州、深圳等地。
• 政策特征：多数政策是对原有政策的补充和细化，防止投机者利用政策漏洞炒房。
• 调控动因：上半年宽松政策导致部分城市房价快速上涨，违背房住不炒初衷。

三、对开发商：前期纾困，后期资金监管控风险

3.1 疫情纾困，房企与政府共赢

• 调整预售条件：如无锡、福州等地放松预售条件，加快销售。
• 放松拿地条件：降低土地竞买保证金、允许土地出让金分期或延期缴纳，缓解房企资金压力。
• 政策目的：防止房企因现金流问题影响政府财政收入，同时促进市场平稳运行。

3.2 预售资金监管和三道红线政策

• 预售资金监管：多地要求设立专用账户，根据建设进度调用资金，防止项目烂尾。
• 三道红线政策：对房企有息负债增速进行限制，推动行业去杠杆。
• 政策影响：财务质量好的房企获得更多发展空间，财务较差的房企需控制债务风险。

四、加大保障性住房供应，解决中低收入者住房问题

• 政策导向：中央及地方政府强调保障性住房建设，解决中低收入群体住房问题。
• 城市实践：如长春采取“限自持、竞地价”方式出让住宅用地，支持租赁住房建设。
• 监管措施：对租赁住房资金和运营行为进行规范，防止租金炒作和资金链断裂。

五、房地产去金融化的终极目标是防控风险

• 调控关键词：2020年政策以防控风险为核心，通过限制购房资格、控制房价涨幅、加强房企资金监管等方式实现。
• 2021年展望：房住不炒仍为主基调，供给端将继续以资金为突破口，加强监管，促进行业健康发展。

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• 于小雨
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• 李慧慧
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