同策研究院-2017年10月30大典型城市库存市场月报-2017.10-18页-1mb

30大典型城市库存市场月报总结（2017年10月刊）

一、核心内容概览

• 全国库存总量：截至2017年9月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量较上月小幅上扬3.02个百分点至12031万平米，同比下滑幅度达26.30%。
• 存销比走势：全国30大典型城市存销比为8.12个月，处于合理区间；一线城市存销比为12.55个月，已连续9个月处于合理区间；二线城市存销比为7.24个月，连续18个月低于8个月；三四线城市存销比升至8.70个月，处于合理区间。

二、主要观点

1. 房企价格策略调整

• 多数房企因资金压力和市场下行趋势，开始主动放弃价格“底线”，寻求降价以加快去化。
• 个别房企因资金兑付压力，可能面临资金断裂风险，甚至被其他房企收购股权。

2. 二手房市场影响新房市场

• 核心一二线城市二手房市场进入观望状态，买卖双方博弈加剧。
• 部分热点城市如上海、深圳，因二手房市场调整，新房市场交易量陷入低谷，新房价格出现松动迹象。

3. 调控政策持续从严

• 下半年调控政策仍将持续从严，政策面在市场预期未逆转前不会松动。
• 预计调控将持续至2018年三季度，市场调整周期至少为2年。

4. 市场轮动周期结束

• 去年10月调控后，楼市需求外溢至三四线城市，带动其价格上涨。
• 随着核心一二线城市热度退潮及三四线城市调控趋严，三四线城市上涨动力减弱。
• 预计三四线城市热销行情将持续至年底，之后全国大中城市楼市轮动上涨周期结束。

三、关键数据一览

1. 库存走势

• TOP10城市：青岛（1154万平米）、天津（1042万平米）、长沙（891万平米）位居前三；广州、北京、上海再次挤入TOP10榜单。
• 环比变化：15个城市库存下滑，较上月减少3个；三明下滑幅度最大，为6.32%。
• 同比变化：27个城市库存同比下滑，湛江下滑幅度最大，达59.26%。

2. 存销比分析

• 全国存销比：8.12个月，处于合理区间。
• 一线存销比：12.55个月，连续9个月处于合理区间。
• 二线存销比：7.24个月，连续18个月低于8个月，且连续13个月低于一线。
• 三四线存销比：8.70个月，自2016年10月起连续11个月低于合理区间后，本月回归合理区间。

3. 城市存销比排名

• 存销比最高：厦门（30.17个月）、南平（21.54个月）、北京（17.54个月）。
• 存销比合理：上海（9.76个月）、广州（11.07个月）、南京（12.79个月）。
• 存销比偏低：武汉、重庆、杭州等城市存销比仍低于6个月，面临“房荒”局面。

四、市场趋势与政策影响

• 政策收紧：全国楼市调控政策持续收紧，限购、限贷、限售等手段不断升级。
• 信贷限制：年底信贷额度偏紧，进一步抑制市场交易。
• 土地供应：部分城市如北京计划五年内供应住宅用地6000公顷，以缓解市场过热。
• 市场分化：核心一二线城市成交量萎缩，三四线城市成交量回升，市场呈现明显分化趋势。

五、结论与展望

• 当前至明年上半年，楼市仍处于调整期，部分城市可能进入深度调整。
• 随着市场调整，个案楼盘可能率先大幅降价，进而推动普遍性降价。
• 三四线城市有望成为新一轮楼市热点，但需关注其库存去化周期与市场供需变化。

六、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院、数联天下。
• 数据说明：
  • 商品住宅数据含保障房。
  • 存销比计算方式为：当月商品住宅库存面积 / 含当月的前三个月商品住宅销售平均面积。
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳。
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安。
  • 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、蚌埠、芜湖、常州、泰州。

七、免责声明

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八、研究团队信息

• 执笔人：同策研究院研究经理 任丹萍
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• 机构简介：同策研究院依托定量与定性研究能力，拥有深厚的专业实力，研究成果具备专业性、实战性、权威性和前瞻性。