房地产行业专题研究：房地产税立法先行，国际比较冷静分析_53页_3mb

房地产税政策与国际比较总结

核心内容

本报告主要围绕中国房地产税政策的梳理、国际经验的比较以及房地产税对房地产市场的影响进行分析，旨在为政策制定和市场预期提供参考。

主要观点

1. 房地产税立法进程：

   • 房地产税立法工作自2013年起连续四年被列入全国人大常委会立法预备项目，但尚未提请审议。
   • 房地产税立法时间尚不明确，草案出台时间不确定，需关注政策推进情况。
   • 2019年政府工作报告提出“稳步推进房地产税立法”，但财政部未将其列入2019年立法工作安排。

2. 房地产税的定位与影响：

   • 房地产税的定位对税收效果影响较大，若定位于财政收入工具，则税基宽广、税率稳定；若定位于调控工具，则税种复杂、税收优惠力度大。
   • 房地产税在保有环节征税，旨在调节房地产市场，但目前对房价和地价的调控效果有限。

3. 房地产税国际比较：

   • 英式房地产税：以筹措财政收入为主要目的，税种简单，合并征税，采用“以支定收”方式，税收贡献较高，占总税收10%以上。
   • 东亚房地产税（以日本、韩国为例）：强调房地产市场调控功能，采用二元税制和累进税率，税收优惠力度较大，但财政收入贡献有限，对房价抑制效果不明显。

关键信息

房地产税立法进展

• 十二届全国人大常委会立法规划（2013-2018）：房地产税进入一类项目，但未提请审议。
• 十三届全国人大常委会立法规划（2018-2023）：房地产税再次列入一类项目，需在2023年前完成“拟提请审议”阶段。
• 2019年立法安排：未提及房地产税，目前处于草案拟定阶段，落地时间未明确。

房地产税税制设计

• 税基：房地产税按评估价值征税，税基较广，但存在折减系数和免征面积，影响实际征税力度。
• 税率：累进税率设计较多，尤其是日韩，税率与房产价值挂钩，对高价房产征税更重。
• 税收优惠：英美税收优惠较少，日韩则较为丰富，如对公益性质不动产免税、对中低端住宅减税等。

房地产税试点方案

• 上海试点：针对增量住房，免征面积为60平米，实际征税力度较弱，对市场影响有限。
• 重庆试点：针对高端住宅，调控导向明确，但同样未显著影响房地产市场。

房地产税影响测算

• 中性方案：税率0.7%，税基折减系数70%，免征面积40平米，预计税收贡献约2897亿元，占2017年总税收的1.9%，土地出让收入的5.6%。
• 受影响家庭比例：约35%的家庭可能被征税，税收贡献率低于英美，与韩国相当。

风险提示

• 房地产税立法时间不明确；
• 试点城市可能大幅扩围；
• 征税力度可能高于预期；
• 税收优惠可能超预期；
• 房地产行业库存可能快速上升；
• 测算中存在参数假定范围超预期、存量房价值低估等风险。

房地产税国际比较分析

英式房地产税

• 征收背景：以筹措政府收入为主要目的，起源于战争和公共支出需求。
• 税制设计：税种少，土地与房屋合并征税，采用“以支定收”方式，税率相对稳定。
• 税收优惠：较少，主要针对特殊对象，如政府、公益机构等。
• 实施效果：对房价有边际影响，税收收入稳定，占总税收10%以上，为地方财政提供重要支撑。

东亚房地产税

• 征收背景：为应对房地产泡沫，税种复杂，强调调控功能。
• 税制设计：采用二元税制（土地与房屋分别征税），税率累进，税收优惠力度大。
• 税收优惠：对公益、政府、特定低价值房产给予免税或减税，如日本对50-280平米新建住宅3年内减半征税。
• 实施效果：调控效果不明显，税收贡献较低，房价和地价变化主要由其他因素影响，如经济周期、政策调控、市场供需等。

房地产税对房地产行业的影响

• 财政收入：房地产税对地方财政贡献有限，主要依赖土地出让收入。
• 房地产市场：对房价和地价的调控效果有限，试点城市未显著改变市场走势。
• 税收测算：税收贡献与免征面积、税率、折减系数密切相关，需谨慎设定以避免市场剧烈波动。

小结

房地产税的定位对税收效果有显著影响。若以财政收入为导向，可实现稳定的税收增长，但可能忽视调控作用；若以调控为主，则可能因税收优惠力度大而削弱财政收入功能。因此，房地产税的税制设计需在财政收入与市场调控之间寻求平衡，以实现政策目标。