2025-04-15-港交所-上实城市开发_二零二四年年报_192页_21mb

上海實業城市開發集團有限公司（上寶城開）2024年度總結

核心內容概述

上海實業城市開發集團有限公司（簡稱「上寶城開」）於2024年於中國10個主要城市擁有27個房地產項目，總計未來可售面積約332萬平方米，主要為中、高檔住宅及商用物業。集團全年合約銷售額人民幣39.33億元，收入達124.40億港元，但股東應佔虧損為3.31億港元，主要受毛利率下降、銷售單價下調及物業減值虧損影響。集團積極應對市場調整，強化財務管理，並通過項目交付與銷售去化提升經營效益。

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主要觀點與關鍵信息

1. 市場與政策環境

• 2024年中國經濟穩步復甦，房地產市場逐步回穩，政策支持包括降低貸款利率、放寬購房限制、推動城中村和危舊房改造。
• 中央經濟工作會議明確「促進房地產市場止跌回穩」，強調「四個取消、四個降低、兩個增加」政策組合拳，預期2025年政策效果將進一步顯現。

2. 財務表現

• 收入：2024年收入為124.40億港元，同比上升56.4%，主要來自物業銷售。
• 毛利：毛利為21.31億港元，同比下跌35.9%，毛利率降至17.1%，主因高毛利項目減少及銷售價格下調。
• 虧損：年內虧損為3.73億港元，主要由項目減值及市場調整導致。
• 資金流動性：銀行結餘及現金為53.43億港元，負債淨額對權益總額比率由58.4%升至64.8%。
• 股份回購：年內購回9,368,000股，涉資3,317,670港元，已註銷。

3. 項目發展與銷售情況

• 重點項目：上實望海、西安自然界·河山II、上實仰山、西安上實啟元及煙台上實雲麓銷售表現突出，其中上實望海交付率近100%。
• 銷售結構：商品房合約銷售金額人民幣39.33億元，同比下降52.2%；保障房合約銷售為零。
• 項目交付面積：全年交付面積合共38.1萬平方米，包括西安自然界、天津上實仰山、上海上實望海等。

4. 土地儲備與未來策略

• 截至2024年底，土地儲備共27個項目，分佈於10個重點城市，未來可售/自持面積約332萬平方米。
• 保持審慎拿地策略，強調項目質量與盈利能力，重點佈局上海都市圈、長三角及核心一、二線城市，並積極探索城市更新與逆向佈局機會。

5. 投資性物業與租金收入

• 投資性物業總面積約1,255萬平方米，租金收入同比上升2.7%至7.94億港元。
• 上海城開莘社區及城開匯社區出租率穩定在98%以上，城開創社區於2024年投入運營，實現多元功能融合。

6. 業務發展與項目特點

• 住宅項目：包括萬源城、上實望海、上實聽海、上實雲端、上實雲麓等，均具備高品質、低密度、生態優勢。
• 商業及寫字樓項目：如上海世貿商城、城開優享+欣虹匯、上海晶城等，具備多元功能與高租金收益潛力。
• TOD項目：TODTOWN天薈為上海先進的TOD（以軌道交通為導向）項目，整合交通與商業功能，提升區域價值。

7. 企業治理與投資者關係

• 董事會持續強化企業治理，確保符合上市規則及監管要求，並通過多種方式與投資者保持溝通。
• 集團重視與投資者關係，透過年報、中期報告、新聞稿、電話會議等方式披露財務及業務資訊，提升透明度與信任度。

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重點項目介紹

上海

• 萬源城：大型住宅及商業項目，位於閔行區，總建築面積約130萬平方米，配套完善。
• TODTOWN天薈：TOD項目，總建築面積60.5萬平方米，融合住宅、商業、酒店等功能。
• 上海晶城：保障性住房項目，位於閔行區，總建築面積77.3萬平方米，配備教育及醫療設施。
• 上海世貿商城：集展覽、交易、寫字樓於一體，地理位置優越，交通便利。
• 城開優享+欣虹匯：商業配套項目，包含酒店、商墅、社區商業等，實現多功能融合。
• 上實雲端：青浦區低密度純洋房社區，規劃11棟住宅，總戶數463套。
• 上實望海：位於臨港新片區，總建築面積15.7萬平方米，打造國際社區與科創人才社區。
• 上實聽海：定位國際社區，住宅面積約26.53萬平方米，鄰近生態綠地與海景。

西安

• 自然界：生態大盤，佔地200萬平方米，位於滙灞生態區，配套完善。
• 上實啟元：低密高端住宅項目，總建築面積10.2萬平方米，綠地率35%。

天津

• 上實仰山：住宅與商業項目，總建築面積17.5萬平方米，打造高定美學社區。

煙台

• 上實雲麓：位於幸福新城核心，總建築面積15.9萬平方米，主打改善型住宅。

武漢

• 香開長龍花園：高端住宅項目，總規劃建築面積45萬平方米，配套完善。

北京

• 西釣魚台·御璧：位於玉淵潭公園附近，總建築面積約14.5萬平方米，主打臨河豪華住宅。

瀾陽

• 瀾陽城開中心：位於市中心商貿區，總建築面積23萬平方米，涵蓋商業、寫字樓、酒店式公寓。

重慶

• 城上城：商業與住宅項目，總建築面積78.6萬平方米，位於城市核心地段。

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未來展望

• 2025年將以「現金流」與「降負債」為核心目標，強化銷售回款管理與重資產變現能力。
• 積極響應「十四五」規劃收官，探索城市更新與產業融合，推動「十五五」規劃制定。
• 繼續秉持「租售並舉」策略，拓展租賃住宅業務，提升市場競爭力。
• 加強與投資者溝通，提升公司透明度，以實現可持續發展與價值回報。

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結語

上寶城開在2024年面對房地產市場調整，積極應對，穩步推進項目開發與銷售，並強化企業治理與投資者關係，為未來發展奠定良好基礎。集團將繼續聚焦核心城市，提升項目品質與盈利能力，以實現高質量發展目標。