详解棚改减半对地产投资冲击_11页_990kb

固定收益研究专题总结：棚改减半对地产投资的影响

核心内容

本报告分析了2019年棚改计划减半对房地产投资的影响，指出棚改工程进入尾声阶段，货币化安置逐步退潮，将对房地产销售和投资造成显著拖累。报告通过多种情景假设进行测算，预计棚改减半将拖累房地产投资增速约4.5个百分点，全年增速可能降至5%左右。

主要观点

• 棚改进入尾声：自2008年起，棚改计划全面铺开，十年间为房地产市场和经济提供了重要支撑。2019年棚改计划套数仅为285万套，较2018年580万套下降51%，表明棚改工程已接近结束。
• 棚改对房地产投资的拉动作用：棚改通过实物安置和货币化安置两种方式拉动房地产投资。实物安置直接拉动投资，货币化安置则通过增加商品房需求间接推动投资。
• 货币化安置退潮：2018年地方政府棚改专项债问世，政府购买服务模式被取消，货币化安置比例下降，资金来源受限。
• 对房地产销售与投资的影响：棚改减半将对房地产销售造成5.6至11.4个百分点的拖累，对房地产投资拖累约4.5个百分点。影响主要集中在下半年，四季度下行风险较大。
• 房地产投资走势预测：2019年一季度房地产投资增速较强，预计二三季度降至8%左右，全年增速降至5%左右。

关键信息

棚改计划与执行情况

• 2019年全国棚改计划套数为285万套，较2018年下降51%。
• 实际执行套数可能高于计划数，假设三种情景：中性（300万套）、乐观（350万套）、悲观（285万套）。
• 货币化安置比例估计为30%（中性情景）、10%（悲观情景）、50%（乐观情景）。

货币化安置对房地产销售的影响

• 货币化安置等效购房面积 = 棚改执行套数 × 货币化安置比例 × 等效购房单套面积 × 货币化安置购房率。
• 假设等效购房单套面积为85平方米，货币化安置购房率为70%。
• 三种情景下货币化安置等效购房面积分别为10413万方、5355万方、1696万方。
• 对商品住宅销售拉动率分别为-5.6%、-9%、-11.4%。

对房地产投资的直接影响

• 实物安置投资 = 棚改执行套数 × 实物安置套均投资。
• 假设实物安置套均投资为26万元，货币化安置套均投资为34万元。
• 三种情景下实物安置投资分别为0.46万亿、0.55万亿、0.67万亿。
• 对房地产投资直接拉动率分别为-2.5%、-1.8%、-0.8%。

房地产销售对投资的间接影响

• 历史数据显示，商品住宅销售对房地产投资存在间接拉动作用，弹性系数约为34%。
• 每拉动3个百分点商品住宅销售，间接拉动1个百分点房地产投资增速。
• 棚改减半对房地产投资的总拖累率约为4.5个百分点。

房地产投资走势预测

• 2019年一季度房地产投资增速为11.8%，其中建安增速5.0%，土地购置费增速27.5%。
• 二三季度房地产投资增速预计降至8%左右，全年增速降至5%左右。
• 棚改资金前置，销售滞后，预计影响主要在下半年显现，四季度下行压力较大。

风险提示

1. 房地产投资下行超预期：若棚改减半导致非棚改居民购房意愿下降，可能加剧房地产销售和投资下滑。
2. 房地产政策松绑：若经济和楼市压力促使各地调控政策放松，可能对冲棚改减半的拖累效果。

棚改的前世今生

• 起源（2005-2008）：2005年东北试点，2008年全国铺开。
• 发展（2009-2014）：以实物安置为主，拉动房地产投资。
• 高潮（2015-2017）：货币化安置兴起，显著去库存，拉动销售与投资。
• 尾声（2018-2019）：货币化安置退潮，棚改计划减半，资金来源受限。

棚改资金来源与支出模式

• 资金来源：财政预算内资金、政策性银行贷款、城投企业债、棚改专项债。
• 支出模式：政府购买服务、PPP项目等，加重地方隐性债务。
• PSL资金：央行创设的抵押补充贷款，支持棚改，18年达0.7万亿。

总结

棚改计划减半对房地产投资造成显著拖累，预计全年增速降至5%左右。投资者应关注预期差，警惕房地产投资下行风险及政策松绑可能带来的对冲效应。