房地产行业：龙头利润增长确定且增长波动下降，PE估值将提升-20180122-广发证券-15页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2018年1月持续受到政策与市场基本面的影响，整体呈现供需收缩、成交下滑的趋势，但部分城市政策边际宽松，对市场有所支撑。行业周期趋于钝化，龙头企业在利润增长确定性和增长波动性下降的背景下，具备更强的估值提升潜力。

主要观点

• 政策导向明确：中央政府坚持“房住不炒”、政策连续稳定和遏制投机炒房的基调，地方政府则根据市场供需进行因城施策。部分城市如南京、中山出台人才购房及落户政策，以促进市场活跃度。
• 市场基本面疲软：商品房成交面积环比和同比均出现下滑，一线城市成交下滑显著，而二线城市表现略好，三线城市则存在分化。
• 库存持续下行：全国重点城市库存指数继续下降，去化周期缩短，显示市场消化能力增强。
• 土地市场活跃度回升：土地供应和成交面积均出现环比增长，但三线城市成交面积下降。土地出让金同比上涨，表明市场对土地的需求依然强劲。
• 投资逻辑转变：行业周期波动性降低，龙头房企在低库存背景下更易获取低成本土地资源，利润增长更加稳定，从而推动PE估值提升。因此，整体对地产板块持看多态度。

关键信息

上周政策情况

• 住建部重申“房住不炒”和政策连续稳定，地方政策继续因城施策。
• 南京出台人才购房细则，要求签订1年以上劳动合同的高层次人才限购1套、限售5年。
• 中山取消积分落户政策，流动人员可通过稳定居住就业落户。
• 部分城市如长春、福建福州、厦门继续执行“四限”政策，抑制房价上涨。

上周基本面情况

• 商品房成交：50城市商品房成交面积550.55万方，环比下跌13.1%，同比下滑20.9%。
  • 一线城市成交面积66万方，环比下跌6.9%，同比下滑32%。
  • 二线城市成交面积266.39万方，环比下跌16.7%，同比下滑18.1%。
  • 三线城市成交面积218.17万方，环比下跌10.1%，同比下滑20.3%。
• 二手房成交：14城二手房成交面积125.3万方，环比上涨6.94%，其中北京、岳阳、厦门涨幅显著。
• 推盘及库存：全国11城市单周推盘量环比下跌4%，库存指数环比下跌0.65%，去化周期降至7.69个月。

土地市场情况

• 土地供应：全国100城市土地供应总建筑面积3017.2万方，环比上涨202.9%，同比上涨135.5%。
• 土地成交：全类型土地成交面积2222.5万方，环比上涨17.5%，同比上涨17.7%。
• 供销比：全类型土地供销比升至1.07，宅地供销比降至1.01。
• 溢价率：住宅用地溢价率为20.9%，全类型土地溢价率维持稳定，但一线、三线城市溢价率有所下降。

投资建议

• 板块整体看多：未来三年，龙头房企集中度将进一步提升，PE估值有望提升。
• 重点推荐公司：主流地产推荐万科A、招商蛇口、金地集团、华夏幸福、新湖中宝、广宇发展、新城控股、荣盛发展、阳光城、中南建设、蓝光发展；其他领域推荐光大嘉宝、东百集团。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5% - 15%
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

公司公告与业绩

• 泰禾集团：2017年归母净利润20.5-23.8亿元，同比+20.07%至+39.40%
• 招商蛇口：2017年营收755.4亿元，同比+18.8%，归母净利润122.1亿元，同比+27.5%
• 苏州高新：2017年归母净利润6.0亿元，同比+95%
• 光大嘉宝：2017年归母净利润5.27亿元，同比+78.3%
• 银亿股份：2017年归母净利润15.0-17.0亿元，同比+191.9%至+230.8%
• 阳光城：2017年归母净利润20-25亿元，同比+62.6%-103.2%

融资情况

• 旭辉控股：发行30亿美元优先票据，利率5.50%，期限5年
• 富力地产：发行80亿元债务融资工具，期限2年
• 万科A：获得5.59亿元普通贷款，期限未明

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心

联系方式

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