房地产行业10月行业动态报告：三季度杠杆水平下降，仓位估值双筑底为板块打开空间-20201106-银河证券-35页_2mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2020年三季度，房地产行业表现出杠杆水平下降、销售理性增长及估值修复空间较大的趋势。整体来看，行业处于成熟调整期，向中速高质量发展阶段转型，政策导向明确，强调“房住不炒”和租购并举。随着城镇化进程放缓和人口结构变化，房地产市场面临结构性调整和区域发展不平衡的问题。

主要观点

• 销售趋势：在“金九银十”之后，市场销售整体降温，预计年末房企推盘量将加大，但销售增速将回归理性增长。
• 财务表现：三季度房企营收增幅收窄，归母净利润下降，但费用控制良好，长期利润率有望改善。杠杆率下降明显，预收账款增速放缓，房企积极降低负债。
• 估值情况：房地产板块PE和PB均处于历史底部区域，估值修复空间较大，具备安全边际和上涨潜力。
• 政策影响：中共中央将“房住不炒”写入“十四五”规划，强调房地产市场平稳健康发展。物业管理、城市更新成为新机遇。
• 融资环境：房企融资成本边际改善，境内融资环境宽松，但受信贷额度限制，境外上市潮持续，物业板块受资本青睐。

关键信息

一、宏观经济与房地产市场

• 房地产行业是国民经济的重要支柱，具有产业链长、关联产业多、带动效应强等特点。
• 2020年10月新房销量同比增速为3.6%，较9月减少6.3pct，市场整体销售降温。
• 去化周期处于下行通道，三线城市去化周期缩短最明显。
• 城镇化率在2018年为59.59%，增速放缓，转向都市化发展阶段。
• 与发达国家相比，我国房地产市场仍有发展空间，但需解决结构性问题。

二、行业财务状况

• 2020年三季度房地产行业总营业收入为15,609.10亿元，同比增速为6.65%，较上季度下降13.58pct。
• 归母净利润为1,191.47亿元，同比增速为-15.92%，较上季度下降27.74pct。
• 销售毛利率为27.25%，销售净利率为10.12%，均有所下滑，但行业整体费用控制良好。
• 预收账款同比增长8.62%，增速放缓，但未来仍有支撑。
• 现金流方面，销售强韧性支撑现金流，2020年三季度现金流净额为188.95亿元，现金净流入同比增加124.81%。

三、政策导向与行业转型

• “房住不炒”政策持续强化，房地产行业进入平稳发展期，更注重管理运营能力。
• 物业管理行业首次写入“十四五”规划，成为扩内需促消费的重要一环。
• 城市更新成为新增长点，推动房地产企业开拓新领域。
• 2020年全国首套房贷利率连续9个月下降，对房企去化率形成支撑。

四、行业问题与建议

• 现存问题：

  • 供求矛盾突出，区域发展不平衡。
  • 房地产市场供给不足与房屋空置并存。
  • 行业杠杆率处于高位，存在债务风险。
  • 租售结构不合理，租赁市场活力不足。
  • 市场集中度偏低，规模经济效益有待提高。

• 建议及对策：

  • 健全房地产法律体系，规范市场价格秩序。
  • 整顿土地供给市场，破除行政垄断。
  • 促进供需多维度匹配，提升住宅利用率。
  • 建立多层次、普惠制的住房金融制度。
  • 推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力。

五、资本市场发展状况

• 房企融资成本边际改善，银行贷款增速放缓，利率处于下行通道。
• 房地产行业PE和PB处于历史底部，修复空间较大。
• 港股上市潮持续，物业板块受到资本追捧，分拆上市成为趋势。
• 内地房企赴港上市数量增加，融资渠道拓宽。

投资建议

• 关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
• 关注成长型房企：阳光城、金科股份、中南建设。
• 关注房产经纪服务：我爱我家。
• 关注物业管理龙头：招商积余、世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务、正荣服务、弘阳服务、金融街物业、建业新生活、烨星集团、兴业物联、保利物业、时代邻里、景业名邦集团、银城生活服务、蓝光嘉宝服务、鑫苑服务、金茂源环保、和泓服务、奥园健康、滨江服务、银城国际控股、德信中国。

风险提示

• 经济及行业的下行压力。
• 政策调控的不确定性。

总结

房地产行业在政策调控、市场调整和资本市场的多重影响下，正逐步向中速高质量发展阶段转型。虽然面临杠杆率高、区域发展不平衡等问题，但随着政策支持和市场结构调整，行业仍有较大的修复空间和增长潜力。投资者可关注具备稳健运营、高股息和成长性较强的房企及物业管理板块。