20200818-招商证券-土地市场月报_下半年土地市场热度或将回落_经营和管理红利高的房企或受益_59页_1mb
报告摘要
下半年土地市场热度或将回落，经营和管理红利高的房企或受益
核心内容概述
7月以来，全国土地市场热度有所下降，土地出让金同比增速从此前水平降至+8%，其中一二线城市降幅较大，三四线城市相对稳定。土地供需关系整体呈现供大于需，供销比降至1.16。库存水平持续上升，房企对未来房价持谨慎态度，预计下半年土地市场热度或将回落，对经营和管理能力强的房企有利。
主要观点
- 土地出让金：全国287城土地出让金同比增速下降23 PCT至+8%；一二线城市同比增速下降24 PCT至+2%；三四线城市同比增速下降22 PCT至+14%。
- 土地供需关系：全国287城土地供应及成交面积同比增速均下降，供销比降至1.16；一二线重点40城供销比降至1.01，三四线247城供销比降至1.22。
- 土地楼面均价：全国287城土地推出楼面均价同比下降4.85%，成交楼面均价同比下降5.22%；一二线重点40城推出楼面均价同比上涨13.03%，成交楼面均价同比上涨7.46%；三四线247城推出楼面均价同比下降13.29%，成交楼面均价同比下降7.92%。
- 溢价率：全国287城土地成交溢价率小幅回升至14.27%；一二线重点40城溢价率下降0.61个百分点至11.16%；三四线247城溢价率上升1.18个百分点至15.60%。
- 库存水平：6月及7月开工未售、推盘未售口径库存均上升，去化周期延长，表明市场供应压力较大。
关键信息
土地市场数据概览
| 指标 | 7月数据 | 同比增速 | 与上期相比 |
|---|---|---|---|
| 全国287城土地出让金 | 5517.18亿元 | +7.53% | 下降 |
| 一二线重点40城土地出让金 | 2869.52亿元 | +2.38% | 下降 |
| 三四线247城土地出让金 | 2647.66亿元 | +13.74% | 下降 |
| 供销比（全国287城） | 1.16 | -0.17 | 下降 |
| 供销比（一二线重点40城） | 1.01 | -0.27 | 下降 |
| 供销比（三四线247城） | 1.22 | -0.13 | 下降 |
各类用地表现
| 用地类型 | 推出面积同比 | 成交面积同比 | 供销比 | 楼面均价同比 | 溢价率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 全国住宅用地 | +12.64% | +13.04% | 1.16 | -4.85% | -0.49% |
| 一二线住宅用地 | -1.18% | -5.15% | 1.01 | +13.03% | -0.80% |
| 三四线住宅用地 | +18.54% | +23.17% | 1.22 | -13.29% | -0.66% |
| 全国商业用地 | -9.61% | +8.58% | 1.15 | +5.92% | -17.55% |
| 一二线商业用地 | -18.63% | +10.76% | 0.96 | +47.29% | -29.43% |
| 三四线商业用地 | -6.81% | +7.86% | 1.35 | -11.49% | -9.27% |
| 全国工业用地 | -9.61% | +8.58% | 1.23 | -14.43% | -7.94% |
| 一二线工业用地 | -18.63% | +10.76% | 0.96 | -3.51% | -1.88% |
| 三四线工业用地 | -6.81% | +7.86% | 1.35 | -11.98% | -7.49% |
风险提示
- 短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期
- 三四线销售回调超预期
- 政策因城施策边际改善不及预期
结论
综上所述，7月全国土地市场热度有所回落，尤其是一二线城市表现更为明显。虽然溢价率略有回升，但整体市场仍面临较大的库存压力。预计下半年土地市场热度将继续回落，经营和管理能力强的房企可能在市场调整中受益。
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