2017-物业行业深度研究：蹒跚十载，静待花开_34页_1mb

物业行业深度研究报告总结

核心内容

本报告聚焦中国物业行业在“存量时代”背景下的发展趋势、行业格局变化及社区O2O业务的探索，提出物业行业正迎来价值重估和规模化发展的新阶段。

主要观点

1. 行业进入存量时代

• 房地产业已从“增量开发”向“存量持有”转变，推动物业行业从边缘走向核心。
• 存量房交易额占比上升，二手房交易占比从2011年的不足20%提升至2016年的41%，一线城市的二手房交易额甚至达到新房的2.13倍。
• 物业行业作为三大存量领域之一，具有较大的发展潜力。

2. 行业集中度提升

• 物业百强企业市占率从2012年的12%提升至2015年的28.42%，行业整合加速。
• 大型房企正将资源向物业倾斜，推动行业集中度进一步提升。

3. 成本改善与盈利提升

• 物业企业通过收并购、高新技术应用、管理职能化和业务外包等方式实现成本改善。
• 2015年百强企业成本率从87.28%降至79.96%，人均绩效和人均产值显著提升。
• 增值服务收入占比逐步上升，成为盈利增长的新引擎。

4. 物业费提升空间巨大

• 物业费增速显著落后于GDP、CPI和工资增速，存在较大的补偿性增长空间。
• 一、二线城市高端物业价格提升明显，具有更高的议价能力和品牌溢价。

5. 社区O2O成为新增长点

• 社区O2O市场规模迅速扩张，2015年达1674.2亿元，预计2018年将接近5000亿元。
• 物业公司具备天然的线上引流优势，通过现有服务场景与社区O2O结合，提升客户黏性。

关键信息

行业发展趋势

• 从增量开发到存量持有：房地产行业进入存量时代，推动物业行业价值重估。
• 集中度提升：百强企业市占率显著提升，行业整合加速。
• 增值服务崛起：物业企业通过拓展社区服务、健康、教育、金融等增值服务，提升盈利空间。

成本改善路径

• 规模化效应：通过收并购和项目扩张降低单位成本。
• 技术驱动：引入人工智能、信息化、智能化手段，优化管理效率。
• 人力资源优化：通过外包和引入高端人才，提升服务质量和效率。

社区O2O模式

• 平台与垂直服务结合：物业企业利用现有服务场景，搭建线上平台，整合社区资源。
• 盈利模式多样化：通过平台流量变现、与垂直服务商分成、物业费提升等方式实现盈利。
• 龙头企业优势：保利、万科、绿城等企业已初步构建社区O2O生态，具备较强竞争力。

企业商业模式分析

1. 业务嫁接型：保利物业

• 模式特点：依托母公司资源，平台为垂直业务提供入口，如健康、教育等。
• 核心业务：和熹健康、和乐教育、熊猫微仓等。
• 优势：母公司资源丰富，平台整合能力强。

2. 服务深耕型：万科物业

• 模式特点：以提升物业服务品质为核心，坚信物业费的可提升空间。
• 核心业务：基础物业服务、睿服务体系（1.0至3.0）、“住这儿”平台。
• 目标：2017年实现5亿平方米管理面积，打造营收百亿的物业公司。

3. 平台生态型：长城物业

• 模式特点：打造社区生态闭环，实现物业与社区商业双生态圈融合。
• 核心业务：一应云平台、尚邻不动产、家应居家养老、惠尔达家政等。
• 优势：拥有成熟的物业服务体系，垂直业务布局完善。

4. 规模扩张型：彩生活、福星智慧家

• 模式特点：专注社区平台化，借助资本和众筹模式实现快速扩张。
• 彩生活：通过平台引流，与垂直服务商分成，实现盈利增长。
• 福星智慧家：独创物业众筹模式，实现资源快速整合与规模化发展。

投资建议

标的推荐

• A股：福星股份（000926.SZ）
  • 转型大物业诉求强烈，物业众筹模式下实现快速扩张。
• 港股：绿城服务（2869.HK）
  • 精耕高端物业，业主资源优质，盈利前景良好。

投资逻辑

• 行业整合预期：龙头企业有望通过兼并收购迅速扩大规模。
• 优质客群积累：成熟的物业服务有助于积累优质客户，为物业费提价和O2O拓展奠定基础。
• 增值服务潜力：增值服务在盈利结构中占比提升，具备高毛利和高增长潜力。

行业前景

• 物业行业在“存量时代”迎来新机遇，未来将更加注重服务质量与增值服务。
• 社区O2O作为新兴模式，发展潜力巨大，将成为物业行业的重要增长点。
• 随着政策支持和市场需求提升，物业行业将逐步摆脱盈利困境，成为投资风口。