房地产行业2022年投资策略：行业进入下行周期，寻找结构性机会-20211213-西南证券-55页_2mb

房地产行业2022年投资策略总结

核心内容

2021年房地产行业进入下行周期，政策调控力度加强，导致销售滑坡、土拍遇冷及融资困难。随着政策边际放松，行业基本面预计于2022年上半年逐步恢复，板块行情将提前演绎，短期来看已进入良好的配置期。重点推荐财务稳健、具备转型潜力的房企。

主要观点

1. 房地产开发：下行周期已至，政策拐点可期

• 销售下滑：全国新房销售由稳转跌，预计全年销售规模同比有所下降。1-10月商品房销售面积和销售额分别同比增长7.3%和11.8%，但9月和10月分别同比下降13.2%和21.7%。
• 土地市场降温：集中土拍先热后冷，二轮土拍流拍率高达31.8%，多数地块以底价成交。央国企成为二次土拍主力军，拿地占比提升。
• 融资困境：房企融资总额大幅下滑，单月融资规模同比连续8个月下降，11月边际改善。民企普遍面临流动性紧张，债务违约频发。
• 政策放松：9月以来，政策开始边际改善，包括房贷利率下调、放款速度提升、部分房企获得境内融资便利等。中央政治局会议和经济工作会议释放积极信号，支持房地产市场健康发展。
• 行业格局变化：央国企在融资和拿地方面优势明显，行业集中度有望持续提升，竞争格局改善。

2. 物业管理：行业延续高增，龙头强者恒强

• 业绩亮眼：2021H1物业板块37家公司合计营收860亿元，同比增长55.7%；归母净利润133亿元，同比增长65.1%。
• 趋势明显：第三方项目占比提升，业态多元化，增值服务发展迅速。行业加速整合，龙头房企优势明显。
• 重点企业：应关注具有规模优势的头部物管企业，如碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、华润万象生活、金科服务等。

3. 2022年重点推荐投资标的

• 开发企业：万科A、保利发展、新城控股、龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股、建发国际等。
• 物管企业：碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、华润万象生活、金科服务等。
• 转型房企：广宇发展、鲁商发展等。

关键信息

行业基本面

• 2021年前三季度，房地产行业实现营收18992亿元，同比增长22%；利润1745亿元，同比下降22%。
• 土地成本上升和融资政策收紧导致行业利润率下行，呈现增收不增利现象。

市场表现

• 2021年初至12月10日，申万房地产指数下跌6.8%，跑输沪深300指数约7.9个百分点。
• 物业管理子行业涨幅显著，涨幅达20.2%，而商业地产、住宅开发、产业地产、房产租赁经纪则下跌。

估值情况

• 房地产行业PE（TTM）为7倍，处于申万行业倒数第二位。
• 物业管理PE为33倍，房产租赁经纪PE为18倍，高于其他子行业。
• 相对A股估值溢价率为41%，略有上升。

政策影响

• 按揭放松：9月后房贷利率下调，放款速度提升。
• 融资改善：11月部分房企获得境内融资工具发行便利，融资规模有所回升。
• 地方政策跟进：部分城市如宁波、成都调整政策，放松限购、贷款限制等。

未来展望

• 行业规模：预计行业规模不会快速滑坡，城镇化和改善性需求仍具潜力。
• 利润率修复：随着土拍规则优化，溢价率限制在15%以内，行业利润率有望修复。
• 转型路径：鼓励房企探索“销售+持有”双轮驱动和轻资产“资管”模式，以适应行业变化。

风险提示

• 房地产融资政策不及预期
• 销售不及预期
• 物管发展不及预期

政策放松阶段

三阶段政策放松

1. 第一阶段：按揭放松，部分城市房贷利率下调，放款速度提升。
2. 第二阶段：开放境内融资，部分房企发行债券，融资规模回升。
3. 第三阶段：中央政治局会议和经济工作会议定调，地方政策有望跟进，行业进入良性循环。

行业趋势

• 政策先行：政策先于基本面出现拐点，2022年上半年基本面有望恢复。
• 结构优化：行业集中度提升，央国企和财务稳健房企优势凸显。
• 估值修复：板块估值处于低位，政策放松可能带来估值修复机会。
• 转型需求：房企需探索新的发展模式，如持有型物业和轻资产模式。

行业数据预测

中性假设

• 2022年全年行业增速有所下降。

乐观假设

• 2021Q4市场触底反弹，2022年逐步恢复。

悲观假设

• 2022年中左右市场趋势扭转，下半年逐渐恢复。

行业展望

• 长期发展：行业规模在高位缓慢回落，利润率有望修复。
• 商业模式：传统开发模式难以维持高增长，需向“销售+持有”和轻资产转型。
• 估值重构：轻资产模式可能带来估值提升，参考香港房企的模式。

总结

房地产行业在2021年进入下行周期，政策调控力度加强，导致销售、土地和融资方面出现困难。随着政策边际放松，行业基本面预计于2022年上半年逐步恢复，板块行情将提前演绎，短期进入良好配置期。重点推荐财务稳健、转型成功的房企，关注物业管理板块及政策放松带来的估值修复机会。长期来看，行业需向“销售+持有”和轻资产模式转型，以适应新的发展环境。