20220908-华宝证券-解读REITs投资_基础设施与_共享经济_的金融融合_13页_1mb

REITs 投资专题报告总结

核心内容概述

REITs（不动产投资信托基金）是一种将不动产直接物权转化为流动性较强的上市权益凭证的金融产品，投资者可通过分红和资本处置获得收益。REITs兼具股性和债性，适用于多元化的资产配置策略。

主要观点

• REITs 分类：按组织结构分为公司型和契约型，其中我国采用“ABS+公募基金”的契约型结构；按收益属性分为权益型、质押型和混合型，其中权益型收益来源于资产运营，质押型收益来源于利息；按底层资产法律属性分为产权型和特许经营权型，产权型具有增值空间但存在贬值风险，特许经营权型则以高分红补偿资产到期归零。

• 海外市场发展：REITs 起源于美国，1960 年首次推出，1991 年标志着权益型 REITs 时代的开始。美国市场以权益型为主，占 81.6% 的数量和 94.8% 的规模，其底层资产类型丰富，分红收益稳定，为投资者提供长期回报。

• 国内市场发展：2020 年中国正式推出公募 REITs，截至 2022 年 9 月 2 日，市场共存在 17 只公募 REITs，总规模 579.4 亿元。国内 REITs 封闭期较长，底层资产优质，战略配售认购意愿高，同时具备分红和资本增值的双重收益。

• 市场表现：多数产品价格高于发行价，其中中航首钢绿能 REIT 溢价率最高，达到 53.86%；而平安广州广河 REIT 破发，折价率 -0.98%。特许经营权类 REITs 单次分红金额高于产权类，但两者全周期 IRR 均在 6% - 8% 之间。大规模 REITs 溢价表现整体不如中小规模产品。

• 投资思路：参考海外经验，REITs 投资需从项目质量、业务运营和管理人能力三个维度进行综合评估。项目质量关注底层资产的运营状况、财务结构和未来增长潜力；业务运营分析分红稳定性、频率及运营资金（FFO）；管理人能力则包括基金公司及原始权益人的运营能力、信用状况等。

• 保障性租赁住房 REITs：近期保障性租赁住房 REITs 引发市场热烈认购，因其稀缺性、稳定分红和资产增值潜力而受到投资者欢迎，成为当前 REITs 市场的热点。

关键信息

1. REITs 的定义与收益来源

• REITs 是由专业机构募集资金，投资于不动产，并将收益按份额分配给投资者的金融产品。
• 收益主要来自两个方面：定期分红（租金、通行费等）和资本处置收益（项目到期后的资产变现）。

2. 国内 REITs 的组织结构

• 采用“ABS+公募基金”的契约型组织结构，涉及原始权益人、公募基金公司、ABS 管理机构、运营管理机构、基金托管人和 ABS 托管人。
• 封闭期较长，通常为 20-99 年，允许在二级市场交易，具有股性特征。

3. 分红与 IRR 表现

• 国内首批 REITs 多次分红，特许经营权类分红金额高于产权类。
• 全周期 IRR（折现率）普遍分布在 6% - 8% 之间，体现整体收益预期。

4. 二级市场表现

• 多数产品价格高于发行价，但大规模 REITs 溢价表现不如中小规模产品。
• 解禁后，市场对 REITs 投资热情持续，部分产品出现波动上行趋势。

5. 保障性租赁住房 REITs 的市场反响

• 华夏北京保障房 REIT、中金厦门安居 REIT 和红土深圳安居 REIT 认购申请确认比例较低，显示公众投资者热情高涨。
• 保障性租赁住房 REITs 成为当前 REITs 市场的亮点，符合国家政策导向，未来或将有更多类型推出。

风险提示

• 底层项目运营业绩不及预期。
• 二级市场过度溢价风险。

未来展望

• 国内 REITs 未来将继续扩募扩容，底层资产类型将更加多样化。
• 作为金融市场改革的重要组成部分，REITs 将为实体经济提供新的融资渠道，同时帮助投资者实现资产多元化配置。

结论

REITs 是一种兼具股性和债性的投资工具，适合多元化资产配置。其投资价值取决于底层资产质量、业务运营情况和管理人能力。国内 REITs 市场正处于发展初期，虽起步较晚，但已具备一定的投资吸引力，未来潜力巨大。建议投资者适当关注，合理配置，以提升投资组合的适应性和收益性。