20250518-国金证券-房地产行业研究_城市更新出台行动_路线图_居民中长贷有待回升_19页_2mb

本周A股及港股房地产市场表现分化，A股板块下跌0.3%，在25个板块中排名第25；港股地产板块持平，排名第11。物业板块上涨0.3%，相对收益低于恒生中国企业指数（+19%）和沪深300（+11%）。全国300城宅地成交面积单周334万㎡，环比-29%，同比-45%，平均溢价率2%。2025年初至今累计成交12486万㎡，同比-13%。绿城中国、中海地产、滨江集团、保利发展、建发房产权益拿地金额居行业前五。

新房成交数据显示，47城合计343万㎡，周环比+30%，同比-13%。一线城市周环比+29%，同比持平；二线城市周环比+43%，同比-22%；三四线城市周环比+20%，同比-10%。二手房成交265万㎡，周环比+39%，同比-2%。一线城市周环比+51%，同比+9%；二线城市+31%，同比-3%；三四线城市+40%，同比-18%。重点城市商品房库存102亿㎡，去化周期22.9个月，同比延长64个月。

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确八项任务：既有建筑改造、老旧小区整治、完整社区建设、老旧街区及城中村改造、完善城市功能、基础设施建设、生态修复、历史文化保护。强调财政资金支持，通过超长期特别国债和地方政府专项债券推进项目，严禁违规举债。自然资源部数据显示，全国2100个区县完成"带押过户"业务507万笔，涉及抵押金额超6400亿元，降低交易成本。

4月居民中长贷减少1231亿元，同比少减435亿元，主要因一季度房地产成交下滑及3月消费贷集中提款。1-4月累计同比-60%，降幅较1-3月收窄。5月成交数据与4月持平，预计中长贷维持震荡。4月社融增量1.16万亿元，同比多增1.22万亿元，1-4月累计同比增29.3%。

行业政策利好显现，但三四线城市恢复乏力，与一二线城市形成明显差异。地产公司动态显示，保利置业4月合约销售1730亿元（同比-187%），远洋集团4月销售281亿元（同比+36%）。贝壳-W开展多轮股份回购，2025年Q1实现GTV8437亿元（同比+340%），净利润856亿元（同比+982%）。华夏幸福累计债务重组金额1922.73亿元，债务违约金额2303亿元。

风险提示：宽松政策效果或不及预期，三四线城市缺乏有效刺激，房企债务风险可能冲击市场信心。投资建议聚焦具备拿地能力的房企及受益于政策的中介和物管企业。