房地产行业2019年一季度业绩前瞻：市场回暖延续，业绩持续高增-20190414-长江证券-21页_1019kb

房地产行业2019年一季度业绩前瞻总结

核心内容

2019年第一季度，房地产市场呈现回暖趋势，房企销售业绩持续高增，二手房市场表现尤为亮眼。核心房企在2018年预收款项快速增长，为2019年业绩增长提供了保障。同时，居民中长期贷款持续增加，房贷利率持续下行，进一步推动了市场热度。分析师认为，房地产市场整体趋势向好，二线龙头房企具备较高投资价值。

主要观点

• 销售回暖：2019年1-3月，TOP100房企累计销售额同比增长约10.7%，其中一线、二线城市成交量同比分别增长38.7%和33.2%。
• 预收款项增长：2018年末，主要上市房企（预收款项+合同负债）/营业收入比例为156%，同比增加17个百分点，显示房企未来业绩增长具备保障。
• 房贷利率下行：2019年3月全国首套房贷平均利率为5.56%，自2018年11月起持续下行，有利于促进购房需求。
• 库存下降：本周覆盖的15个城市库存环比下降4.4%，其中二线城市库存下降幅度最大，为18.5%。
• 去化周期：去化周期为42.9周，较去年同期下降，表明市场销售表现良好。
• 土地市场：整体土地供应和需求均有所提升，但溢价率有所下降。一线城市土地成交溢价率上行，二线和三线城市则有所下降。

关键信息

销售表现

• 新房成交：本周41城新房成交515.8万平，环比提升2.4%；1-3月累计成交同比增长14.5%。
• 二手房成交：本周16城二手房成交180.1万平，环比提升20.8%，同比增长9.0%；1-3月累计成交同比增长5.8%。
• 城市表现：
  • 一线城市：新房成交增长38.7%，二手房成交增长127.7%。
  • 二线城市：新房成交增长11.7%，二手房成交增长33.2%。
  • 三线城市：新房成交下降1.4%，二手房成交下降6.5%。

库存动态

• 库存变化：本周15城库存7377.3万平，环比下降4.4%。
• 城市库存：
  • 一线城市库存同比增加33.2%。
  • 二线城市库存同比增加1.7%。
  • 三线城市库存同比增加7.4%。

去化周期

• 去化周数：本周15城去化周数为42.9周，较去年同期下降。
• 城市去化周期：
  • 一线城市去化周数为49.5周。
  • 二线城市去化周数为28.0周。
  • 三线城市去化周数为49.3周。

土地市场

• 供应情况：百城土地供应同比下降，环比上升；一线城市土地供应同比和环比均下降，二线城市和三线城市供应同比上升，环比上升。
• 成交情况：百城土地成交同比和环比均下降，但成交总价同比上升；一线城市土地成交同比和环比均上升，但溢价率上升；二线城市和三线城市土地成交同比和环比均下降，溢价率下降。
• 供需关系：整体土地需求供应比下降，但一线城市需求供应比上升。

重点公司表现

• 万科A：1-3月累计销售金额同比下滑3.1%，但销售面积降幅明显收窄；拿地面积和拿地金额降幅也有所收窄。
• 保利地产：1-3月累计销售金额同比增长26.14%，销售面积同比增长18.10%；拿地均价低于销售均价，土地成本控制合理。
• 新城控股：1-3月累计销售金额同比增长23.36%，销售面积同比增长36.18%；拿地均价低于销售均价，土地成本控制合理。
• 蓝光发展：1-3月累计销售金额同比增长55%，销售面积同比增长36.18%；拿地均价低于销售均价，土地成本控制合理。
• 金科股份：1-3月累计销售金额同比增长50%，销售面积同比增长36.18%；拿地均价低于销售均价，土地成本控制合理。

投资建议

• 推荐标的：重点推荐估值低、成长快的龙头房企，如华夏幸福、新城控股、中南建设、阳光城、蓝光发展等。
• 长期看好：长期看好万科A、保利地产、招商蛇口、融创中国、中国恒大等核心房企。

风险提示

• 房地产政策或存不确定性。
• 行业流动性情况或存不确定性。

联系信息

• 分析师：申思聪、刘清海
• 联系人：杨啸
• 联系方式：(8621) 61118713

图表目录

• 图1：2019年1-3月TOP100房企累计销售额同比增长约10.7%
• 图2：2019年3月TOP100房企单月销售额同比增加约29.0%
• 图3：2019年1-3月房企累计销售增速排行
• 图4：2018年末主要上市房企（预收款项+合同负债）/营业收入的比例为156%
• 图5：2018年主要上市房企的毛利率继续回升
• 图6：2018年主要上市房企的净利率继续回升
• 图7：2019年第一季度居民中长期贷款环比增长23.2%
• 图8：2019年第一季度居民中长期贷款同比增长7.0%
• 图9：一线城市二手房累计成交同比增长
• 图10：二线城市二手房累计成交同比增长
• 图11：2018年11月至今全国首套房贷平均利率处于下行通道
• 图12：2019年第一季度一线城市首套房贷平均利率均处于下行通道
• 图13：公司累计销售金额已接近去年同期水平
• 图14：公司累计销售面积降幅已明显收窄
• 图15：2019年1-3月保利地产销售金额累计同比增长26.14%
• 图16：2019年1-3月保利地产销售面积累计同比增长18.10%
• 图17：2019年1-3月新城控股销售金额累计同比增长23.36%
• 图18：2019年1-3月新城控股销售面积累计同比增长36.18%
• 图19：本周一线城市成交总计同比增速为38.7%
• 图20：本周二线城市成交总计同比增速为33.2%
• 图21：本周三线城市成交总计同比增速为-6.5%
• 图22：全部城市今年累计成交同比增速为14.5%
• 图23：一线城市库存同比增加33.2%，去化周数为49.5周
• 图24：二线城市库存同比增加1.7%，去化周数为28.0周
• 图25：三线城市库存同比增加7.4%，去化周数为49.3周
• 图26：全部城市库存同比增加14.8%，去化周数为42.9周
• 图27：百城土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-5.8%、22.4%
• 图28：百城土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为-28.1%、-25.2%
• 图29：百城土地成交总价四周滚动同、环比为3.2%、17.4%
• 图30：上周百城土地成交溢价率为23.5%
• 图31：上周百城土地成交建面/供应建面四周滚动比例为66.1%
• 图32：一线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-44.6%、-43.7%
• 图33：一线土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为17.8%、20.9%
• 图34：一线土地成交总价四周滚动同比、环比为61.2%、-33.3%
• 图35：上周一线土地成交溢价率为26.2%
• 图36：上周一线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为197.5%
• 图37：二线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为36.0%、41.1%
• 图38：二线土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为-24.2%、-19.1%
• 图39：二线土地成交总价四周滚动同比、环比为22.8%、40.0%
• 图40：上周二线土地成交溢价率为26.4%
• 图41：上周二线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为59.3%
• 图42：三线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-28.1%、13.5%
• 图43：三线土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为-36.2%、-34.9%
• 图44：三线土地成交总价四周滚动同比、环比为-33.6%、4.4%
• 图45：上周三线土地成交溢价率为16.5%
• 图46：上周三线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为65.6%

表格目录

• 表1：部分上市房企2018年预收款项与营业收入情况
• 表2：部分上市房企2019年第一季度与2019年全年业绩前瞻
• 表3：主要城市成交信息一览表（万平）
• 表4：主要城市二手房成交信息一览表（万平）
• 表5：主要城市库存信息一览表（万平）
• 表6：主要城市去化信息一览表（周）
• 表7：主要城市成交均价信息一览表（元/平方米）