20260508-申万宏源-2026年公募REITs市场4月报_股债相关性皆钝化_预期发行节奏加快_34页_2mb

报告摘要

2026年公募REITs市场4月报总结

核心内容

2026年4月，公募REITs市场整体表现平淡，股债相关性均出现钝化，市场交投活跃度有所回暖。同时，市场面临发行节奏加快与大规模解禁的预期，对资金面形成一定扰动。

主要观点

股债相关性钝化
- A股与十年期国债收益率均上涨，但中证REITs全收益指数仅微涨 $0.1%$ ，且与股债走势相关性降低。
- 4月一季报显示，产业园业绩不及预期，加上5月解禁预期，导致市场资金趋于谨慎。
板块分化明显
- 公用事业与IDC板块领涨，其中绍兴水利REIT涨幅达 $7.54%$ 。
- 产业园、交通、仓储物流板块多数下跌，成都高投产园REIT、重庆两江产园REIT跌幅超 $8%$ 。
- 4月REITs市场交投活跃度有所回升，公用事业板块日均换手率环比提升最显著。
大宗交易活跃度回升
- 4月大宗交易累计成交31亿元，平均折价率 $0.45%$ ，折价幅度环比扩大。
- 机构报价集中于询价上限，但参与热度有所下降，网下认购倍数为135倍。
估值与息差变化
- 产权类REITs派息率提升，相对国债和中证红利的息差走阔。
- 经营权类REITs估值普遍下降，但交通板块派息率提升。
- 产权类P/NAV为1.22X，处于历史 $61%$ 分位；经营权类P/FFO为13.59X，处于历史 $59%$ 分位。
新发与解禁预期
- 商业不动产方面，4月有4只REITs注册通过，招标中首次出现养老项目。
- 厦门安居REIT启动扩募，5月将面临117亿元的解禁高峰，为年内最大。
投资建议
- 建议关注运营能力强、历史业绩稳健、低波动、临近分红窗口期的REITs。
- 推荐关注消费类（如华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT）、保租房类（如中金厦门安居REIT、招商蛇口租赁住房REIT）、江苏交控REIT、津开产园REIT、易商仓储物流REIT、明阳智能新能源REIT等。

关键信息

市场表现
- 中证REITs全收益指数4月微涨 $0.1%$ ，二级市场表现弱于其他大类资产。
- 4月大宗交易总金额为31.23亿元，平均折价率 $0.45%$ 。
板块表现
- 公用事业涨幅最大（+2.86%），IDC次之（+1.21%）。
- 产业园、交通、仓储物流板块下跌，其中产业园跌幅较大。
发行情况
- 易方达广西北投高速REIT网下认购倍数为135倍，参与热度下降。
- 东方红隧道REIT、北京昌保REIT上市，首日涨幅分别为10%、20%。
- 截至4月30日，沪深上市REITs共81只，总市值2,246亿元。
解禁预期
- 5月预计解禁金额达117亿元，为年内解禁峰值。
- 主要涉及2021年首批上市REITs的原始权益人限售份额。
估值与IRR
- 产权类REITs最新IRR为 $4.3%$ ，经营权类为 $5.3%$ ，均环比小幅上行。
- 产权类P/NAV处于 $61%$ 分位，经营权类P/FFO处于 $59%$ 分位。