房地产行业10月统计局数据点评及房地产月报：销量增速回正，开工增速加快-20191114-中达证券-26页_1mb

房地产行业10月数据总结

核心内容概述

10月房地产市场呈现销售回暖、新开工增速加快的趋势，但土地市场有所降温。整体来看，行业销量增速回正，新开工增速提升，而土地购置与成交总价增速有所回落。二手房市场在成交量环比下降的同时，挂牌价保持高位稳定。融资端调控持续，但销售回款有所增长，房企需在加强销售回款与谨慎投资之间找到平衡。

主要观点与关键信息

1. 销量回暖，增速回正

• 商品房销售金额：1-10月累计同比增长 7.3%，较1-9月上升 0.2个百分点。
• 商品房销售面积：1-10月累计同比增长 0.1%，是年内首次由负转正，1-9月为下降 0.1%。
• 销售增长主力：二线城市表现突出，1-10月销售面积同比增长 33%，而三线城市则小幅下降 1%。
• 城市分化明显：北京、成都、宁波和福州销售增长显著，而东营、扬州、江阴、江门销售下滑严重。

2. 开工与竣工情况

• 房屋新开工面积：1-10月同比增长 10.0%，较1-9月提升 1.4个百分点。
• 房屋竣工面积：1-10月同比下降 5.5%，降幅较1-9月收窄 3.1个百分点。
• 供应充足：去年全年新开工增速达 17.2%，叠加促销政策，当前市场供应较为充足。

3. 资金来源

• 开发资金来源：1-10月累计同比增长 7.0%，较1-9月回落 0.1个百分点。
• 国内贷款：累计同比增长 7.9%，较1-9月下降 1.2个百分点，可能受监管影响。
• 销售回款增长：定金及预收款、个人按揭贷款分别增长 9.4% 和 14.1%，但整体资金来源增速仍受融资收紧影响。

4. 土地市场

• 住宅类用地成交建面：10月同比下降 17.4%，1-10月累计同比增长 2.2%。
  • 一线城市：10月同比下降 7.9%，1-10月累计同比增长 34.0%。
  • 二线城市：10月同比下降 17.5%，1-10月累计同比增长 13.1%。
  • 三线城市：10月同比下降 21.4%，1-10月累计同比下降 10.3%，降幅扩大。
• 成交楼面均价：10月整体环比下降，三线城市降幅明显。
• 溢价率：整体回落，三线城市降幅显著。

5. 二手房市场

• 成交情况：10月15城二手房交易量环比下降 17%，同比上升 15%；1-10月累计交易量同比上升 11%。
• 成交增幅前三位：厦门、成都、南京。
• 挂牌价：高位稳定，挂牌出售量指数维持高位，尤其三四线城市。

6. 融资环境

• 开发贷与信托融资：监管持续收紧，影响房企资金来源。
• 信用债发行：境内房地产信用债发行规模近期小幅下滑，增速维持低位。
• 海外债券：内房海外债券发行规模下降，增速维持低位。
• 房贷利率：全国首套平均房贷利率近期开始小幅上升。

投资建议

• 全年销量预测：预计全年商品房销售面积将维持正增长。
• 评级：维持“强于大市”评级。
• 政策预期：调控政策短期内放松概率不大，但各地积极吸引人才落户，对板块估值影响有限。
• 配置机会：随着短期扰动因素释放，板块配置机会或将出现。

风险提示

• 融资收紧：房地产行业融资端管理持续，可能影响企业资金链。
• 库存压力：部分城市库存上升，去化周期增加，需警惕销售不及预期。
• 市场分化：不同城市表现差异大，需关注区域市场变化。

重点政策回顾

• 人才落户政策：多地放宽，吸引外来人口落户，对房地产需求有一定支撑。
• 融资端管理：监管对开发贷及信托融资加强，影响资金来源。

数据亮点

• 物业股表现：年初至今涨幅居前，如永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务。
• 去化周期：主要城市平均去化周期为 11.1个月，环比上升 14%，但库存仍属健康。
• 新增供应：厦门、上海、昆明、杭州新增供应相对充足，1-10月累计批售建面增长显著。

图表目录摘要

• 图1-4：展示物业股及商品房销售数据趋势。
• 图5-10：呈现商品房销售、开发投资、土地购置、新房批售及二手房交易情况。
• 图11-40：展示各线城市土地成交情况、溢价率及资金来源变化。
• 图41-48：反映融资环境变化及房贷利率趋势。

表格目录摘要

• 表1：展示主要城市新房交易量，城市之间分化明显。
• 表2：展示主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比上升。
• 表3：展示主要城市新房批售情况，厦门、上海、昆明、杭州新增供应充足。
• 表4：展示主要城市二手房成交量情况，厦门、成都、南京成交面积增长显著。
• 表5：梳理近期重点政策，包括人才落户及融资管理。

总结

房地产市场在10月表现出销售回暖、开工加快的趋势，但土地市场有所降温。二线城市成为销售增长主力，而三线城市表现分化。整体资金来源增速回落，但销售回款有所增长。二手房市场成交环比下降，挂牌价保持高位。融资端监管持续，影响房企资金获取。政策层面，各地积极吸引人才落户，但调控政策大幅收紧概率较低。投资建议维持“强于大市”评级，板块配置机会或将出现。