2017-昆明万佛山养生养老地产项目策划研究报告2011-90页_90页_4mb

万佛山养生养老地产项目策划研究报告总结

核心内容

随着世界人口老龄化趋势的加剧，中国老龄化问题尤为突出。2010年，中国60岁及以上人口占比达到13%，而预计到2040年将增长至28%。老年人口数量的快速增长为养老地产带来了巨大的市场机遇。然而，中国仍面临“未富先老”的问题，养老保障体系尚不完善，导致老年人消费多集中在基本生活保障方面，度假型养老尚未形成规模。

主要观点

• 老龄化趋势：中国老年人口数量将快速增长，社会将进入深度老龄化阶段。
• 家庭养老弱化：独生子女家庭难以兼顾事业与多位老人，传统家庭模式逐渐消失。
• 养老需求多样化：高端养老社区主要服务于中高收入群体，而低端及中低端养老需求仍占主流。
• 生态与文化因素：养老地产需具备良好的生态环境，同时考虑传统文化对养老方式的影响。
• 盈利模式：高端养老地产需结合出售与租赁，以实现长期收益，避免资金回收期过长带来的风险。

关键信息

项目背景与市场机会

• 中国老龄化趋势明显，2010年已进入老龄化社会，预计到2050年将达30%。
• 中国在进入老龄化社会时人均GDP远低于发达国家，养老保障体系需进一步完善。
• 老年人消费能力有限，度假型养老尚未普及，但有增长潜力。

养老地产模式分析

• 政府收益型：政府主导开发，以出租形式收费，服务人群广泛。
• 政府福利型：传统养老院与福利院，提供基本养老服务。
• 企业盈利型：以高端养老社区为主，投资大、开发周期长。
• 度假基地连锁：以连锁形式运营，提供高品质度假养老服务。
• 分时度假式养老：结合房地产业、酒店业、旅游业与养老业，服务形式多样。
• 连锁养老超市：服务功能强，门槛低，具有市场潜力。

东方太阳城

• 定位：打造“世界级的高尚退休社区”。
• 区位：位于顺义区潮白河畔，周边环境优美，绿化率高。
• 物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓、连廊式公寓。
• 成功关键：
  • 自然环境：拥有500亩水面和80%绿化率，空气质量优良。
  • 无障碍设计：电梯、坡道、防滑地面、扶手、紧急呼叫系统等。
  • 多样化交流空间：大型会所、小型平台、俱乐部等。
  • 完善的配套服务：社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等。

21城孝贤坊

• 项目概况：位于上海，物业类型多样，客户群体以中老年为主。
• 配套服务：医疗、护理、保健、休闲娱乐等，满足多元化需求。
• 成功关键：
  • 完善的医疗保健服务：提供定期体检、保健计划、紧急呼救等。
  • 无障碍设计：无台阶、防滑地面、扶手等。
  • 生态与文化氛围：环境优美，文化活动丰富。

金色年华

• 项目概况：位于杭州金家岭，与多个旅游景点相邻，环境优越。
• 配套服务：集合式养老单元、度假式养老单元、护理式养老单元，提供丰富的活动空间。
• 成功关键：
  • 医疗与护理设施：设有医疗室、护理室、康复保健中心等。
  • 交流平台：棋牌室、文化活动室、老年大学等。
  • 无障碍设计：坡道、防滑地面、扶手等。

上海亲和源

• 项目概况：位于上海南汇区，提供租赁床位和多样化服务。
• 成功关键：
  • 多样化服务：餐饮、SPA、健身等。
  • 无障碍设计：电梯、坡道、防滑地面等。
  • 个性化服务：菜单式服务，满足不同需求。

昆明养老地产现状

• 老龄化趋势：昆明60岁以上人口占15%，预计到2015年将达21%。
• 市场特点：
  • 高端养老社区尚未形成规模，多由郊区低密度物业吸收。
  • “候鸟式”养老基地具有吸引力，但配套设施不完善。
• 成功关键：
  • 生态性：环境优美，空气质量好。
  • 配套设施：社区医院、康体中心、老年大学等。
  • 无障碍设计：坡道、防滑地面、扶手等。

小结

• 高端养老社区：需具备完善的医疗、护理、休闲娱乐等配套设施，同时注重无障碍设计。
• 盈利模式：结合出售与租赁，以实现长期收益。
• 市场趋势：未来养老地产将更加注重生态、文化、交流空间和个性化服务。
• 设计要点：无障碍设计、安全设施、舒适空间、实用功能等是老年住宅设计的关键。

养老社区规划设计要点

1. 规划要求

• 基础设施：提供饮食、日常活动等基本设施。
• 场地设计：选择环境良好、交通便捷的场地，避免噪音干扰。
• 容积率：1.0~0.1之间均可进行老年住宅开发。
• 配套设施：设置护理室、机能恢复训练室、医务室等。

2. 建筑设计

• 公共空间：坡道无障碍设计、扶手设置、防滑地面等。
• 楼梯设计：宽度充足、台阶防滑、设置扶手、照明充足。
• 卫生间设计：无障碍设计，面积更大，洁具便于使用。
• 厨房设计：操作台高度适合老人使用，安全装置齐全。

3. 室内空间设计

• 门窗设计：门宽适合轮椅进出，使用推拉门，把手高度适中。
• 门厅设计：设置扶手、照明充足，便于操作。
• 走廊设计：宽度不小于1.2m，设置扶手、照明、防滑地面。
• 楼梯设计：宽度不小于1200mm，设置扶手、照明、防滑台阶。

4. 细部设计

• 墙壁处理：转角圆角化，无凸出物，扶手设置合理。
• 地面处理：选用防滑、吸音材料，地面无阶差。
• 照明设计：充足且均匀，避免阴影，设置低位置壁灯。

结论

• 生态与文化结合：养老地产需结合自然环境与文化特色，打造独特吸引力。
• 无障碍设计：是提升老年人居住体验的关键，需在设计中充分体现。
• 配套设施完善：提供医疗、护理、娱乐、交流等服务，满足多样化需求。
• 盈利模式多元化：结合出售与租赁，实现长期收益，降低资金风险。
• 设计细节：从坡道、楼梯、卫生间到厨房，需全面考虑老年人的使用习惯与安全需求。