同策房产咨询-20170703上海市场周报_16页_2mb
报告摘要
同策市场每周观察总结（2017年06月26日——2017年07月02日）
核心内容概览
本周（2017年06月26日——2017年07月02日）上海房地产市场整体呈现供应增加、成交量上升但均价微降的趋势。各细分市场表现不一，商品住宅、公寓、商业和办公市场均有不同程度的波动，反映出市场在调控政策下的调整态势。
商品住宅市场分析
主要观点
- 供应量：本周商品住宅供应面积为20.48万平米，环比增长46%。
- 成交量：成交量达23.63万平米，环比增长55%。
- 成交均价：均价为50250元/平米，环比下降2%。
- 去化情况：整体去化速度较慢，部分项目去化率不足6成。
关键项目
| 项目名称 | 环线 | 板块 | 推盘户型 | 推出量（套） | 报价 | 优惠情况 | 去化情况 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 上海西环中心星信名邸 | 外郊环 | 南翔 | 85-113平米3房 | 376套 | 总价430万/套起 | 无优惠 | 去化6成 |
| 中南君悦府 | 郊环外 | 青浦新城 | 55、62、67、75、76平米 | 73套 | 4.2-4.3万元/平米 | 无优惠 | 售罄 |
| 凯德新视界二期 | 郊环外 | 临港新城 | 80-82平米两房、89平米两房、90-91平米三房 | 276套 | 2.3万元/平米 | 无优惠，精装修 | 去化7成 |
| 禹洲府 | 外郊环 | 马桥 | 77平米2房、89平米3房 | 300余套 | 均价4.6万元/平米 | 无优惠 | 去化6成 |
| 新华联奥莱悦府 | 郊环外 | 青浦新城 | 公寓：83-89平米；叠加别墅：125-145平米 | 200余套 | 公寓：4.8万元/平米；叠加：5.3万元/平米 | 无优惠 | 公寓去化8成，叠加去化5成 |
| 首创旭辉城 | 郊环外 | 嘉定北部 | 主力面积约90、116平米 | 400套 | 总价238万/套起，均价2.7万元/平米 | 无优惠 | 去化6成 |
| 大华斐勒公园 | 内中环 | 北蔡 | 150-180平米洋房 | 148套 | 总价800万/套起 | 无优惠 | 去化5成 |
| 万科金域澜湾 | 郊环外 | 临港新城 | 75平米2房、89平米3房、122-140平米复式、164平米联排 | 200余套 | 3.0万元/平米 | 无优惠 | 去化6成 |
主要趋势
- 刚需产品主导：90平米以下及90-120平米房源去化占全市6成以上，显示刚需客户仍是主力。
- 价格分化明显：300-500万元总价段房源占比上升，但3-5万元/平米均价段房源占比略有下降。
- 市场观望情绪浓厚：由于政策调控和房贷利率上升，市场进入调整期，部分开发商开始“割肉让利”以促销售。
公寓市场分析
主要观点
- 供应量：18.26万平米，环比增长32%。
- 成交量：20.10万平米，环比增长62%。
- 成交均价：50481元/平米，环比持平。
销冠项目
- 禹洲雍贤府（奉贤金汇）：本周公寓成交201套，面积18930平米，售罄。
- 星信名邸（嘉定南翔）：成交112套，面积10168平米，均价50749元/平米。
市场预测
- 价格下行预期：随着市场调整，预计下半年部分房企将主动降价以回款。
- 区域发展潜力：如青浦新城、临港新城等外围板块因区域发展及交通便利性吸引大量刚需客户。
别墅市场分析
主要观点
- 供应量：2.22万平米，环比增长1132%。
- 成交量：3.53万平米，环比增长24%。
- 成交均价：48933元/平米，环比下降12%。
销冠项目
- 中信泰富朱家角新城水悦坊（青浦朱家角）：联排别墅成交21套，面积4349平米，均价34269元/平米。
- 远洋博堡（宝山罗店）：独栋别墅成交3套，面积2109平米，均价45646元/平米。
市场预测
- 改善型需求为主：联排别墅和独栋别墅主要吸引改善型客户。
- 去化周期延长：随着成交量持续走低，预计三季度去化周期可能延长至12个月以上，存在去库存压力。
商业市场分析
主要观点
- 供应量：0.00万平米，环比无变化。
- 成交量：3.53万平米，环比增长66%。
- 成交均价：27757元/平米，环比下降23%。
销冠项目
- 巷佳华苑（青浦赵巷）：成交44套，面积6788平米，均价6380元/平米。
市场预测
- 高库存压力：当前商业存销比高达近90个月，库存压力仍较大。
- 商业氛围提升：随着住宅销售走热，商业氛围逐渐浓厚，商铺关注度上升。
办公市场分析
主要观点
- 供应量：0.00万平米，环比无变化。
- 成交量：7.75万平米，环比增长678%。
- 成交均价：44599元/平米，环比增长19%。
销冠项目
- 环球都会广场（浦东世博板块）：成交98套，面积29384平米，均价75862元/平米。
市场预测
- 调控加强：商办市场受到政策调控，开发门槛提高。
- 轻资产运营趋势：具备运营能力的开发商将受益，轻资产运营模式或成主流。
本周案例分享：金地世家
项目基本信息
- 物业地址：嘉定新城合作路119弄
- 开盘时间：2017年1月22日
- 建筑面积：10800平米
- 容积率：1.75
- 绿化率：35%
- 物业费：3.20元/平米·月
- 热销户型：90平米、106平米3房
项目卖点
- 配套齐全：临近宝龙城市广场、嘉定生活广场，周边有瑞金医院、龙华医院及多所学校。
- 户型设计合理：106平米三房空间方正，采光通风良好。
- 区位优势明显：位于嘉定主城区核心区域，毗邻11号线，生活氛围成熟。
- 开发商实力强：金地集团为成熟开发商，具备国家一级资质。
总体市场趋势
- 调控政策持续影响：政策从严执行，市场预期未逆转，短期内不会出现松动。
- 市场逐步进入调整期：成交量下降，开发商开始主动降价促销售。
- 外围刚需产品为主力：外围板块因价格优势及发展潜力吸引大量刚需客户。
- 去库存压力显现：预计三季度去化周期可能延长至12个月以上，市场调整趋势进一步强化。
未来展望
- 商品住宅市场：整体平稳发展，部分项目可能面临去库存压力。
- 公寓市场：价格或将继续下行，房企将更注重销售速度。
- 别墅市场：改善型需求为主，部分项目可能因资金压力降价。
- 商业市场：库存压力依然存在，需加快去化速度。
- 办公市场：轻资产运营模式成为趋势，具备运营能力的开发商将受益。
数据来源
- 数据来源：DataIn，同策咨询研究部
- 研究总监：张宏伟、宋红卫
联系方式
- 同策咨询研究部微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论
- 联系方式：Tel : 51560606-8139 / 13816098769
- 公司网址：www.tospur.com
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