> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 全国保障性租赁住房与长租房市场发展研究报告 ## 一、政策动向 1. 全国政协民进中央经济委员会副主任范小云建议，采取保障性租赁住房与机构化长租房双轨制发展模式，提升长租房市场占比，并加强金融政策支持。 2. 中央团校党委书记倪邦文提出三项青年住房建议： - 扩大青年住房供给规模，优化供给结构 - 构建系统化、分层分类的青年住房支持体系 - 提升青年租住体验，使其成为认可的生活方式 3. 北京国家会计学院教授秦荣生建议： - 鼓励专业租赁企业参与保租房建设 - 加大对租赁企业的金融财税政策支持 - 推动住房租赁REITs的发行 ## 二、上海市场动态 ### （一）政策措施 1. 上海发布《促进服务消费提质扩容实施方案》，提出： - 加快培育住房租赁龙头企业 - 打造租赁经营品牌 - 完善住房租赁公共服务平台功能 - 加强政策法规体系建设，营造良好市场环境 2. 嘉定区公布2024年保租房计划： - 筹措6000套（间） - 供应1275套（间） - 筹措规模较去年下降36%，供应规模下降78% ### （二）市场表现 1. 供应量价走势： - 房源挂牌量环比减少19%，租金环比下跌7% - 套均面积环比上升219%，套均租金环比提高156% - 闵行等7个区租金环比上涨，虹口等9个区租金环比下跌 2. 租金压力变化： - 房租收入比降至2537%，创2019年以来历史最低 - 市中心与郊区租金差距扩大，郊区性价比凸显 - 松江、奉贤租金跌幅5%以内，市区跌幅5-10%，金山、崇明跌幅超15% 3. 新盘市场情况： - 3月新入市项目12个，房源6362间 - R4新建租赁社区项目显著增加 - 国企开发商发力，打造自有品牌 ## 三、重点企业动态 ### （一）企业运营情况 1. 招商蛇口： - 长租公寓业务将成为2024年战略重点 - 资产运营收入同比增40.58%，EBITDA达33亿元 - 呼吁转变思维方式，追求可持续盈利 2. 万科： - 租赁住宅业务首次实现年度整体盈利 - 2023年营收同比增长68%至346亿元 - 全国布局31个城市，房源覆盖北京、天津、深圳等主要城市 3. 鲁迅： - 长租公寓运营业务毛利率达75% - 2023年冠寓租金收入同比增长6%至255亿元 - 积极探索REITs发行 ### （二）市场主体结构变化 1. 当前市场格局： - 运营系为主体，房企系、国企系为第二梯队 - 国企保租房大都自建品牌，采取重资产持有+民企运营模式 2. 未来发展趋势： - 储备规模TOP3企业：微领地、华为、临港集团 - 资产储备呈现国企系主导格局 - 将呈现"国进民退"特征 ## 四、市场提质扩容建议 1. 完善住房租赁公共服务平台功能，推动房源"一键查询"和"一站式办理" 2. 强化住房租赁市场主体培育，培育具有行业特色的企业品牌 3. 推动住房租赁REITs健康发展，拓宽融资渠道 4. 继续优化住房供给结构，提高住房品质 5. 加大对机构化长租房的支持力度，建设多元化、高质量的住房租赁市场 ## 五、结论分析 当前，我国住房租赁市场正处于提质增效的关键时期。一方面，保租房与长租房"两条腿走路"的政策方向已得到广泛认同；另一方面，REITs等创新金融工具的应用为市场注入了新的活力。上海市场表现显示，租金涨幅持续回落，市场热度趋于合理区间，企业通过运营模式创新、市场定位调整等方式积极探索盈利新路径。 未来，住房租赁市场将呈现以下主要特征：一是国企力量持续增强，将引领市场发展方向；二是金融支持体系逐步完善，REITs等创新产品将发挥更大作用；三是企业商业模式向轻重分离、专业化运营方向发展；四是住房品质和服务水平将不断提升，租房也将成为越来越多人认可的选择。 随着政策、市场、资本、服务等多维度要素的协同推进，我国住房租赁市场将逐步迈向规范化、机构化、高质量的发展阶段，为解决大城市住房问题、促进房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。