2019年1~11月房地产行业数据点评：销售平稳拿地回落，投资开工稳中有降-20191218-华泰证券-12页_465kb

房地产行业2019年12月研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2019年1-11月中国房地产行业的主要数据表现及未来发展趋势，指出行业整体保持平稳，但部分指标出现回落，行业基本面和政策环境存在不确定性。

主要观点

• 行业评级：房地产行业被评定为“增持（维持）”。
• 销售表现：11月销售面积增速回落但保持正增长，累计增速进一步扩大，预计全年平稳收官。
• 开发投资：开发投资增速小幅下行，施工投资保持韧性，新开工面积受基数效应影响出现较大波动。
• 土地市场：土地购置面积和成交价款增速均转负，百城土地市场热度较低。
• 到位资金：到位资金保持平稳，房企通过加速库存变现对冲融资收紧的负面影响。
• 配置建议：当前地产股具备低估值、业绩稳定及高股息率等优势，建议重点配置融资渠道通畅、成长性好及存量资产核心品种的房企。
• 风险提示：行业政策推进存在不确定性，销售、投资等增速可能低于预期，部分房企经营风险上升。

关键数据总结

销售情况

• 2019年1-11月：全国商品房销售面积累计14.89亿平，同比增长0.20%；商品住宅销售面积13.08亿平，同比增长1.62%。
• 2019年11月：全国商品房销售面积1.57亿平，同比增长1.08%；商品住宅销售面积1.37亿平，同比增长2.94%。
• 销售金额：1-11月全国商品房销售金额13.90万亿元，同比增长7.30%；商品住宅销售金额12.17万亿元，同比增长10.70%。
• 11月销售：销售面积增速回落但保持正增长，销售韧性来自融资收紧下的回款诉求、流动性宽松、棚改延迟效应及政策改善。

开发投资

• 2019年1-11月：全国房地产开发投资累计12.13万亿元，同比增长10.16%；住宅开发投资8.92万亿元，同比增长14.40%。
• 2019年11月：全国房地产开发投资完成额1.17万亿元，同比增长8.40%；住宅开发投资完成额0.86万亿元，同比增长11.87%。
• 新开工面积：1-11月全国房屋新开工面积20.52亿平，同比增长8.60%；11月新开工面积1.96亿平，同比下降2.88%。
• 施工面积：1-11月全国房屋施工面积87.48亿平，同比增长8.70%。
• 竣工面积：1-11月全国房屋竣工面积6.38亿平，同比下降4.50%，但降幅较前月收窄。

土地市场

• 土地购置面积：1-11月全国房地产开发企业土地购置面积2.17亿平，同比下降14.20%；11月土地购置面积3337万平，同比下降0.77%。
• 土地成交价款：1-11月土地成交价款1.20万亿元，同比下降13.00%；11月土地成交价款2038.83亿元，同比下降0.61%。
• 百城土地市场：11月百城土地成交建面同比下降15%，总价上升5%，住宅类土地溢价率8.2%，热度较低。

到位资金

• 到位资金总额：1-11月房地产开发企业到位资金累计16.05万亿元，同比增长6.97%；11月到位资金1.54万亿元，同比增长6.51%。
• 国内贷款：1-11月国内贷款累计2.3万亿元，同比增长5.50%；11月国内贷款1725.21亿元，同比下降17.09%。
• 自筹资金：1-11月自筹资金累计5.25万亿元，同比增长3.74%；11月自筹资金5514.70亿元，同比增长8.00%。
• 定金及预收款：1-11月定金及预收款累计5.45万亿元，同比增长9.95%；11月定金及预收款5318.58亿元，同比增长15.41%。
• 个人按揭贷款：1-11月个人按揭贷款累计2.44万亿元，同比增长13.90%；11月个人按揭贷款2257.90亿元，同比增长12.22%。

配置建议

• 重点推荐房企：
  • 融资渠道通畅、直接融资依赖度低：万科A、金地集团
  • 成长型房企：中南建设、华发股份
  • 存量资产核心品种：大悦城、招商积余、新大正

风险提示

• 政策风险：房地产政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，销售、新开工和投资增速可能低于预期。
• 房企经营风险：融资端政策难以放松，销售下行可能加剧部分中小房企资金链压力。

评级说明

• 行业评级：以报告发布日后6个月内行业涨跌幅与沪深300指数对比为基准。
• 增持：行业股票指数超越基准。
• 中性：行业股票指数基本与基准持平。
• 减持：行业股票指数明显弱于基准。

公司评级体系

• 买入：股价超越基准20%以上。
• 增持：股价超越基准5%-20%。
• 中性：股价相对基准波动在-5%~5%之间。
• 减持：股价弱于基准5%-20%。
• 卖出：股价弱于基准20%以上。

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免责声明

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