20180910-东吴证券-招商蛇口-001979.SZ-投资稳健_8月销售持续高增_4页_710kb

报告摘要

招商蛇口2018年8月销售与投资分析总结

核心内容

招商蛇口在2018年8月销售表现强劲，签约销售面积和金额同比大幅增长。同时，公司在土地投资方面保持稳健，拿地销售比下降，表明其在控制成本方面取得成效。整体来看，公司未来发展前景良好，尤其在粤港澳大湾区有充足资源储备，预计将持续受益于区域发展红利。

主要观点

销售表现

8月单月销售：签约销售面积65.83万平方米，同比增长100.35%；签约销售金额132.66亿元，同比增长83.16%。
单月销售均价：为20152元/平米，同比下降8.6%，主要由于推盘结构变化。
累计销售数据：1-8月累计签约销售面积483.99万平方米，同比增长37.26%；累计签约销售金额1033.63亿元，同比增长50.77%。
累计销售均价：21356元/平米，同比增长10%。
全年销售目标完成度：已完成全年1500亿元销售计划的68.91%。

投资情况

拿地情况：8月公司在杭州、西安、昆山、南京、常熟5个二线城市获取6地块，拿地建筑面积71万平米，同比增长14%；拿地总成本72亿元，同比下降16%。
拿地销售比：单月拿地销售比为54%，较前值下降31个百分点，显示公司拿地成本控制能力增强。
拿地均价：10132元/平米，同比下降26%，表明公司积极布局核心二线城市的同时，有效控制了拿地成本。
累计拿地数据：1-8月累计获取土地建筑面积1015万平米，同比增长163%；拿地总成本803亿元，占同期销售规模的77.7%。

关键信息

财务预测

营业收入：预计2018-2020年分别为98,944亿元、126,203亿元、158,157亿元，年均增长率分别为31.1%、27.6%、25.3%。
净利润：预计2018-2020年分别为15,348亿元、19,046亿元、22,696亿元，年均增长率分别为25.6%、24.1%、19.2%。
每股收益：预计2018-2020年分别为1.94元、2.41元、2.87元。
P/E估值：对应2018-2020年分别为8.82倍、7.11倍、5.97倍。
P/B估值：对应2018-2020年分别为1.81倍、1.49倍、1.23倍。
EV/EBITDA：对应2018-2020年分别为7.47倍、6.05倍、4.98倍。

财务指标

毛利率：预计2018-2020年分别为36.6%、36.3%、36.0%，略有下降趋势。
销售净利率：预计2018-2020年分别为15.5%、15.1%、14.4%，呈现逐年下降趋势。
资产负债率：预计2018-2020年分别为72.6%、73.3%、72.1%，整体维持在较高水平，但略有波动。
ROE：预计2018-2020年分别为17.7%、18.4%、18.5%，显示公司盈利能力稳步提升。
ROIC：预计2018-2020年分别为10.1%、10.5%、11.3%，表明公司资本回报率持续优化。

投资建议

评级：维持“买入”评级，预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上。
理由：公司销售持续高增，投资稳健，具备良好的区域资源储备，未来受益于粤港澳大湾区发展。

风险提示

行业销售波动：房地产行业受市场环境影响较大。
政策调整：棚改、调控、税收等政策变化可能带来经营风险。
融资环境变动：按揭、开发贷、利率调整等因素可能影响公司资金链。
企业运营风险：包括人员变动、施工进度、土地获取等。
汇率波动：公司可能涉及跨境业务，汇率变化影响利润。
棚改货币化不达预期：政策执行力度不足可能影响销售表现。

市场数据

收盘价：17.13元
一年最低/最高价：15.92元 / 26.67元
市净率：2.23倍
流通A股市值：32540.98亿元

基础数据

每股净资产：7.69元
资产负债率：77.12%
总股本：7904.09百万股
流通A股：1899.65百万股

估值与财务指标

指标	2017A	2018E	2019E	2020E
每股收益(元)	1.55	1.94	2.41	2.87
每股净资产(元)	8.14	9.47	11.53	13.97
ROIC(%)	10.7%	10.1%	10.5%	11.3%
ROE(%)	16.2%	17.7%	18.4%	18.5%
毛利率(%)	37.7%	36.6%	36.3%	36.0%
销售净利率(%)	16.2%	15.5%	15.1%	14.4%
资产负债率(%)	72.1%	72.6%	73.3%	72.1%
P/E	11.08	8.82	7.11	5.97
P/B	2.10	1.81	1.49	1.23
EV/EBITDA	8.31	7.47	6.05	4.98

总结

招商蛇口在2018年8月销售表现突出，签约销售面积和金额均实现显著增长。公司投资策略稳健，拿地销售比下降，拿地成本控制能力增强。财务预测显示，公司未来三年营业收入和净利润持续增长，估值指标逐步走低，显示市场对其未来增长预期较高。公司作为招商局集团房地产板块的旗舰企业，具备良好的区域资源储备和业务协同能力，预计将在粤港澳大湾区发展红利中持续受益。尽管存在一定的行业和政策风险，但整体来看，招商蛇口仍具备较强的竞争力和成长潜力，维持“买入”评级。

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