20170103-广发证券-房地产行业_限购再次扩容_同时房企资金监管或进一步加强_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2016年底至2017年初呈现出成交放量但不及去年同期的态势，同时限购政策再次扩容，资金监管趋严。整体市场表现受到政策调控和行业基本面的影响，部分城市成交和去化情况出现分化。

主要观点

• 整体成交情况：年末成交放量显著，但同比仍有所下滑。一线城市除深圳外，其他城市环比上涨，其中上海和广州涨幅均超过40%。二线城市整体上涨，但苏州、福州、济南、厦门环比大幅回落。
• 区域表现：环渤海地区微降，长三角和珠三角区域上涨显著，其中长三角上涨28%，珠三角上涨32%。整体来看，市场热度向部分重点城市集中。
• 库存情况：全国11城市库存指数继续下行，去化周期加快，重点城市库存位于历史低位，平均去化周期为6个月，部分城市不足5个月。
• 政策影响：限购政策进一步收紧，济南、西安新增限购措施，限制本地和外地户籍家庭购房数量。资金监管趋严，房企融资渠道受限，销售回笼周期延长，需关注房企资金状况。
• 行业趋势：2017年预计成交将从量跌价稳过渡至量价齐跌，行业整体面临下行压力。

关键信息

成交情况

• 一线城市：整体成交面积97万平米，环比上涨45%，同比下降25.38%。上海、广州涨幅显著，分别为61%和43%；深圳环比下降16%。
• 二线城市：整体成交350万平米，环比上涨9%，同比下降15.46%。南京、东莞、无锡涨幅显著，分别为43%、37%、36%；苏州、福州、济南、厦门环比大幅回落，分别为-27%、-21%、-17%、-15%。
• 区域表现：
  • 环渤海：环比微降0.4%，济南、青岛、石家庄均下滑。
  • 长三角：环比上涨28%，除苏州外其他城市均上涨。
  • 珠三角：环比上涨32%，受广州和东莞拉动。
  • 中部：环比略有下滑，南昌上涨14%。
  • 其他地区：昆明上涨84%，福州、厦门、合肥、海口等城市涨跌不一。

库存情况

• 全国库存指数：稳中继续下行。
• 去化周期：11大城市去化周期加快，部分城市去化周期低于5个月。
• 销售回笼周期：延长，叠加融资收紧，房企资金压力增大。

政策动态

• 限购扩容：济南、西安新增限购政策，济南对本地户籍家庭限购2套，外地限购1套，需提供24个月社保或个税证明；西安对本地和外地户籍均限购一套，范围为城六区。
• 资金监管加强：开发贷、公司债等融资渠道收紧，房企借道资管产品融资或将受限。

行业基本面

• 2016年成交情况：54城市新房成交面积创历史新高，同比上涨23%；但全年成交增速前高后低，12月同比继续下滑8%。
• 库存水平：重点城市住宅库存处于历史低位，去化周期较短。

本周地产公司市场表现

• 广发地产组合：上周包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份和中国国贸，本周新增阳光城。
• 重点覆盖公司股价变动：多数公司股价上涨，部分公司如阳光股份、世联行、莱茵体育等表现波动较大。

投资评级与估值

• 投资评级：多数公司被给予“买入”或“持有”评级，部分公司如新华联、莱茵体育等被持有。
• 估值情况：各公司估值和EPS数据波动，部分公司如阳光城、新城控股、世联行等存在较大折价率。

风险提示

• 政策调控加强：预计未来政策调控力度将进一步加大，行业销售可能回落快于预期。
• 资金压力：房企资金状况需持续关注，融资渠道受限可能影响行业表现。

相关研究

• 二手房成交：同比首次回落，需求降温进一步确立。
• 库存结构：停工增加，库存水平仍处高位。
• 政策导向：中央强调房屋居住属性，短期仍以精准调控为主。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620。
• 深圳市：深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

公司投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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