深度报告-20231103-国金证券-房地产行业研究_业绩持续承压_分化中掘金优质房企_18页_2mb

研究报告摘要

一、财报端表现

• 营收与净利润：2023年前三季度样本房企营收同比下滑0.15%，归母净利润下滑248%，央国企尽管营收增长152%但利润仍大幅下降238%；民企利润由负转正，但央国企整体抗风险能力更强。
• 毛利率持续下滑：样本房企整体毛利率16.3%，较2022年下降0.8个百分点，央国企、混合所有制和民企分别下降1.7pct、1.6pct、上升3.4pct。
• 销管费率下降：整体销管费率为5.07%，下降0.31个百分点。

二、经营端情况

• 销售市场分化：全国商品房销售面积同比下滑75%，头部企业如越秀、建发仍实现超30%增长，央国企销售韧性更强。
• 土拍市场趋冷：2023年1-9月全国300城土地成交同比下滑330%，土拍溢价率降至5%以下，央国企和改善型房企成为拿地主力，头部企业如中海、保利、建发积极补充优质土储。

三、融资与政策动态

• 融资压力：房企债券发行仍处于低位，政策支持通过股权融资、REITs等方式改善财务结构。央国企实力更优，民企融资受限。
• 政策放松：中央定调调控政策，地方推进“认房不认贷”等宽松政策，支持刚性和改善性住房需求，多地开启限购松绑，房地产行业迎来政策风口。

四、投资建议

• 推荐：具备持续拿地能力的中等规模房企（如建发国际、绿城中国、滨江集团），财务弹性强，ROE有望提升。
• 稳健选择：头部央国企（如保利发展、招商蛇口、华润置地），财务安全边际高，资产质量改善后估值有望提升。
• 谨慎因素：三四线城市去化乏力、房企债务违约风险等。

五、风险提示

• 政策提振不及预期、三四线城市恢复力度弱、房企流动性问题恶化。