20240131-国盛证券-REITs四季报及行情点评_高分红优势渐起_27页_2mb

固定收益研究：REITs四季报及行情点评总结

报告概述
2023年第四季度，公募REITs市场整体表现低迷，所有29只REITs均下跌，指数下跌1883%，二级市场活跃度较低。跌幅较大的REITs主要集中在产业园、仓储物流和交通基础设施类别，如博时蛇口产园REIT跌约3876%。自年初以来，REITs累计下跌3313%，流动性有所回升，但交易机会稀缺。

核心表现分化

• EBITDA完成情况：10只REITs超额完成目标，19只未达标；保障性租赁住房类和仓储物流类表现较好，占比低于25%；清洁能源、产业园和高速公路类完成率较低。
• 可分配收益：14只REITs超额完成Q4可供分配金额目标，保障房和园区类完成度较优；部分REITs受季节性因素和经营下滑影响。

类别详细分析

• 高速公路类：通行量环比下降，但部分REITs如国金中国铁建REIT因路网调整月环比上升。财务指标波动大，EBITDA全线下滑。
• 生态环保类：受季节性补助影响，表现分化；例如富国首创水务REIT可行分配金额大幅下降。
• 园区类：出租率和租金变化不大，华安张江光大REIT有小幅恢复，但建信中关村REIT面临市场低迷。
• 仓储物流类：整体平稳，红土盐田港REIT因租户退租和基金申购影响财务指标。
• 保障性租赁住房类：出租率高，可供分配目标多数完成；图为99%以上出租率和较高完成度。
• 清洁能源类：受季节性和政策影响，鹏华深圳能源REIT四季度电价上升但净利润为负；中信建投REIT运营较好。

市场建议与风险

• 建议关注周期性较弱的生态环保类、景气度高的能源类和经营稳定的保障房类。
• 二级市场情绪一般，配置盘应结合派息率、IRR和经营稳定性选择。
• 风险包括政策变动、运营超预期和披露口径偏差。

附加信息
报告基于29只公募REITs的四季报和市场数据，日期为2024年1月31日，建议投资者基于当前宏观环境谨慎参与。