公募REITs一季报分析：业绩表现分化，静待估值修复-20230602-德邦证券-40页

策略专题总结：公募REITs市场分析

核心内容概述

本报告分析了2023年第一季度公募REITs市场的表现、政策动向及不同类型REITs的业绩情况。报告指出，REITs市场整体表现承压，但政策不断完善，推动市场向常态化发展迈进。不同类型REITs在一季度的业绩表现分化，部分资产类型如交通基础设施和仓储物流展现出较好的恢复态势，而园区基础设施和能源基础设施则表现相对较弱。

主要观点

• 市场回顾：2023年一季度，REITs二级市场表现总体震荡下行，成交活跃度有所下降。尽管市场在年初短暂回暖，但随后持续走弱，至5月26日总跌幅达7.26%。
• 一级发行：2023年第一季度共发行3只REITs，发行节奏放缓，首日涨幅较2022年末有所提升。
• 政策支持：2023年多项政策出台，包括不动产私募投资基金试点、REITs常态化发行推进、保险资金参与REITs等，旨在促进REITs市场高质量发展。
• 业绩分化：不同类型REITs在2023Q1表现分化，其中保障性租赁住房、仓储物流和交通基础设施表现较好，而园区基础设施和能源基础设施则表现相对较弱。
• 估值情况：可供分配金额多数超预期完成，但交通基础设施REITs表现不及预期，部分REITs的P/NAV倍数较低。

关键信息

一、REITs市场回顾

• 一级发行：2023年一季度共发行3只REITs，包括1只仓储物流REITs和2只能源基础设施REITs。
• 二级市场：REITs总指数震荡下行，经营权类REITs表现弱于产权类REITs。成交活跃度下降，周平均成交额降至2亿元左右。

二、政策分析及展望

• 制度完善：2023年多项政策出台，包括《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》、《进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》等，推动REITs市场高质量发展。
• 资金支持：保险资金试点公募REITs，打开资金来源通道，提升市场资金增量。
• 区域支持：优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域。

三、2023Q1业绩分析

• 营收完成度：保障性租赁住房REITs营收完成度领先，园区基础设施、仓储物流、交通基础设施和生态环保REITs完成度相近，而能源基础设施REITs完成度相对较低。
• EBITDA完成度：仓储物流REITsEBITDA完成度领先，保障性租赁住房、园区基础设施、能源基础设施和交通基础设施均完成四分之一以上，生态环保REITs完成度相对较低。
• 资产表现：部分REITs因季节性因素或市场波动导致业绩下滑，但随着市场回暖，预计全年业绩将有所修复。

四、可分配金额及估值

• 可分配金额：多数REITs可分配金额完成度超预期，但交通基础设施REITs表现不及预期。
• P/NAV倍数：建信中关村REIT、华夏合肥高新REIT等表现较差，而部分REITs如中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT等倍数较低。

分类资产表现

1. 园区基础设施

• 营收：东吴苏园产业REIT完成度领先，其他REITs如华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等完成度均超过25%。
• EBITDA：完成度整体较高，但部分REITs如华安张江光大REIT和建信中关村REIT表现不及预期。
• 出租率：部分REITs如红土创新盐田港REIT出租率保持高位，但其他REITs如华安张江光大REIT受重要租户合同到期影响，出租率下降。

2. 仓储物流

• 营收：红土创新盐田港REIT和中金普洛斯REIT营收环比上升，嘉实京东仓储REITEBITDA完成度较高。
• EBITDA：仓储物流REITsEBITDA完成度领先，整体表现稳健。
• 出租率：红土创新盐田港REIT出租率稳定，中金普洛斯REIT出租率略有下降。

3. 能源基础设施

• 营收：鹏华深圳能源REIT营收环比下降，但EBITDA显著回升。
• EBITDA：完成度回归平均水平，主要受2022年四季度检修结束影响。
• 影响因素：季节性因素导致营收表现不佳，但EBITDA恢复常态。

4. 保障性租赁住房

• 营收：红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT等完成度均高于25%。
• EBITDA：EBITDA完成度均高于25%，整体运营情况良好。
• 出租率：多数项目出租率保持高位，部分项目如熙悦尚郡项目新增出租面积。

5. 交通基础设施

• 营收：2023Q1营收平均完成度为23.5%，EBITDA完成度为26.5%。
• EBITDA：表现优越，完成度显著提升。
• 展望：随着春节后交通流量回升，全年业绩有望明显修复。

6. 生态环保

• 营收：完成度略低于2022Q3，但EBITDA表现有所回升。
• EBITDA：完成度相对较低，但部分REITs如中航首钢绿能REIT表现较好。
• 影响因素：季节性因素导致营收环比下降，但EBITDA恢复明显。

风险提示

• 基础资产项目未来经营情况具有不确定性。
• 募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
• 募集发行进度不及预期。
• 经济修复程度不及预期。