房地产行业2020年四季度投资策略：乘住宅开发价值重估东风，扬经纪业务景气上行之帆-27页_2mb

房地产行业2020年四季度投资策略总结

核心内容

• 行业表现：房地产板块整体表现不佳，但物业管理及经纪服务子板块表现亮眼，PE和PB处于历史低位。
• 投资预期：分析师预计2020年四季度房地产板块有望迎来上涨行情，主要受低估值、高股息、公募基金配置下降、长线资金入股及销售超预期等因素推动。
• 融资监管：融资监管政策推动行业集中度提升，部分房企需调整融资模式，转向内生增长。
• 子行业展望：住宅开发和经纪服务子行业被相对看好，其中经纪服务GTV未来CAGR可达6.6%，佣金规模有望突破5000亿元。
• 财务表现：中报业绩略超预期，整体费用控制良好，但利润和净利率下滑，行业杠杆率有望下降。

主要观点

1. 房地产板块的上涨逻辑

• 历史表现：房地产板块在岁末年初通常表现优于二、三季度，且跑赢沪深300的概率更高。
• 估值优势：房地产板块的PE和PB处于历史低位，具备较高的安全边际。
• 基金配置：公募基金对房地产板块的配置比例处于历史较低水平，存在上升空间。
• 销售回暖：疫情后销售持续超预期，房企年末集中推盘，销售热度有望延续。

2. 融资监管提升行业集中度

• 政策背景：央行与住建部出台重点房企资金监测和融资管理规则，实施“三道红线”政策。
• 影响分析：融资监管促使房企减少高杠杆快周转模式，转向经营管理驱动的内生增长。
• 行业格局：中小房企难以通过高杠杆实现增长，行业集中度提升逻辑增强。

3. 房地产经纪服务前景广阔

• 市场增长：中国住房市场GTV稳步增长，预计到2024年达30.7万亿元。
• 渗透率提升：经纪业务在房屋交易中的渗透率持续提升，预计2024年达62.2%。
• 佣金空间：二手房和租赁市场佣金率提升空间较大，新房佣金率也有一定提升潜力。
• O2O趋势：房地产经纪行业正加速O2O化，线上平台与线下门店结合，提升效率与客户信任。

4. 财务分析

• 营收与利润：2020年H1房地产行业营收增速放缓，归母净利润下降，但整体费用控制良好。
• 现金流：上半年筹资活动现金流大幅增加，受融资宽松环境影响，下半年融资环境趋紧。
• 预收账款：预收账款增速放缓，但延续增长趋势，为未来业绩提供保障。

关键信息

投资建议

• 住宅开发：关注低估值、高股息的龙头股，如万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口。
• 成长型个股：关注销售提速、弹性较大的成长型企业，如阳光城、金科股份、中南建设。
• 经纪服务：关注我爱我家和国创高新，其业务覆盖广，具有较强的市场竞争力。

风险提示

• 经济下行：经济及行业存在下行压力。
• 销售下滑：销售超预期下行可能影响业绩。
• 政策不确定性：政策调控可能带来不确定性。

重点企业分析

我爱我家

• 业务构成：包括新房代理、二手房买卖与租赁、资产管理等。
• 市场布局：覆盖17个大中型城市，拥有3400余家门店，员工5.5万人。
• 海外拓展：业务拓展至50余个国家和地区，设立海外子公司。
• 技术支撑：依托大数据平台，实现业务协同发展。

国创高新（Q房网）

• 业务模式：以O2O模式为主，线上线下结合，提升交易效率。
• 市场地位：在深圳市内具有领先优势，逐步向房地产中介服务转型。
• 线上平台：覆盖34个城市，拥有楼盘字典数据和IT系统，提升服务质量。

数据与图表概览

图表目录

• 图1-4：展示房地产板块及个股在2020年1月1日至9月23日的表现。
• 图5-8：展示房地产板块PE与PB的历史数据及当前状态。
• 图9-11：展示房地产板块各季度涨跌幅及与沪深300的相对表现。
• 图12-15：展示商品房销售面积、销售额及房价指数的变化趋势。
• 图16-18：展示公募基金对房地产板块的持仓情况。
• 图19-25：展示房地产经纪行业的发展历程、商业模式及主要玩家。
• 图26-27：展示我爱我家的业务收入及毛利率。
• 图28-36：展示房地产行业2020年H1的财务表现。

评级体系

行业评级

• 推荐：预期行业指数超越市场平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：预期行业指数超越市场平均回报10%-20%。
• 中性：预期行业指数与市场平均回报相当。
• 回避：预期行业指数低于市场平均回报10%及以上。

公司评级

• 推荐：公司股价预期超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：公司股价预期超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
• 中性：公司股价预期与分析师所覆盖股票平均回报相当。
• 回避：公司股价预期低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

总结

2020年四季度，房地产行业面临多重利好因素，包括估值修复、销售回暖、政策稳定及融资监管推动行业集中度提升。住宅开发和经纪服务子行业被相对看好，其中经纪服务增长空间巨大，O2O模式成为行业发展趋势。尽管上半年财务表现受疫情影响，但全年业绩有望修复。投资者应关注行业龙头股及成长型个股，同时留意政策变动及经济下行风险。