20210808-国盛证券-新城控股-601155.SH-1-7月销售额同比增长13.6_拟分拆9座商业项目于新加坡成立REITs_3页_620kb

新城控股（601155.SH）总结

核心内容

新城控股在2021年1-7月实现销售额1345.5亿元，同比增长13.6%，完成全年销售目标2600亿元的51.7%。7月销售额168.9亿元，同比下降19.4%，环比下降26.7%。销售面积155.4万方，同比下降21.5%。销售均价10831元/平，与2020年持平。

公司1-7月累计新增项目建筑面积1232万方，拿地金额517.8亿元，同比下降10.5%。权益拿地金额449.8亿元，同比下降15.0%。投销比为38.5%，平均楼面价4203元/平，较去年提升38.7%。主要原因是拿地城市能级提升。

公司计划通过新加坡设立信托基金，分拆9个商业项目作为底层资产上市。预计间接持有信托基金51%-55%的份额，回笼资金约45%-49%。此举有助于改善三道红线指标，降低财务杠杆，同时保持对项目的管理权，有利于打通商业地产开发全流程，实现长期可持续发展。

主要观点

• 销售表现：1-7月销售额增长13.6%，但7月销售数据出现下滑，显示市场波动可能影响短期业绩。
• 拿地策略：公司持续在二三线城市拿地，其中三线城市占比78.4%，表明对中高端市场的关注。
• 财务优化：分拆商业项目至新加坡REITs有助于改善财务结构，降低负债率，同时提升资产流动性。
• 投资前景：公司未来三年收入和净利润预计稳步增长，PE和PB持续下降，显示市场对其估值的逐步认可。
• 风险提示：需关注疫情反复、房地产政策收紧、低线城市租金增长不及预期及实际控制人声誉风险。

关键信息

销售数据

• 1-7月销售额：1345.5亿元，同比增长13.6%
• 7月销售额：168.9亿元，同比下降19.4%
• 1-7月销售面积：1242.4万方，同比增长15.5%
• 销售均价：10831元/平，与2020年持平

拿地情况

• 1-7月权益拿地金额：449.8亿元，同比下降15.0%
• 投销比：38.5%
• 平均楼面价：4203元/平，较去年提升38.7%
• 乌鲁木齐综合体地块：溢价率21%，成交价12.2亿元

REITs计划

• 分拆9个商业项目于新加坡成立REITs
• 预计间接持有51%-55%份额
• 回笼资金约45%-49%
• 有助于改善三道红线指标，降低财务杠杆

财务预测

• 2021/2022/2023年公司总收入分别为1744.33/1968.45/2182.32亿元
• 归母净利润分别为179.74/202.71/217.66亿元，增速分别为17.8%/12.8%/7.4%
• EPS分别为7.95/8.97/9.63元/股，对应PE为4.1/3.6/3.4X

投资建议

• 维持“买入”评级
• 未来三年PE和PB持续下降，显示市场对其估值的逐步认可

财务比率

• 营业收入增长率：2021E为19.9%，2022E为12.8%，2023E为10.9%
• 毛利率：24.1%-25.4%
• 净利率：10.3%-10.0%
• ROE：20.1%-17.5%
• 资产负债率：82.5%-79.3%
• 净负债比率：34.0%-17.1%

估值指标

• P/E：4.1/3.6/3.4X
• P/B：1.1/0.9/0.7X
• EV/EBITDA：5.4/4.6/4.3X

风险提示

• 疫情反复超预期
• 房地产政策收紧超预期
• 低线城市租金增长不及预期
• 实际控制人声誉风险