银行行业深度报告：地产产业链修复几成？哪些银行受益？-20220503-东吴证券-20页_1mb

报告摘要

银行行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了房地产周期与银行业之间的关系，指出房地产行情与银行信贷扩张和资产质量密切相关。房地产行业作为重要经济支柱，其周期变化直接影响银行的资产规模、增速和不良贷款率。在政策宽松、市场预期扭转、资金流向地产等阶段，银行股和地产股往往呈现同步上涨趋势，但在不同阶段中，两者的涨幅和修复力度存在差异。

主要观点

房地产与银行联动性强
房地产周期与银行股走势高度相关，相关性高达0.8。房地产行情启动通常与销售回暖同步，分为三阶段：
- 第一步：政策落地，表现为宽货币、松地产信号确定性强，市场预期扭转，时间一般为1-2个季度。
- 第二步：信心企稳，表现为宽信用企稳、M1、居民中长期贷款增速回升，时间滞后1-3个季度。
- 第三步：业绩兑现，表现为房企销售回暖，与宽信用同步，带动房地产资金来源回暖。
历史联动行情回顾
- 第一轮（2008-09年）：房地产与银行同步上涨，持续时间长（约9个月），地产涨幅215%，银行涨幅145%。
- 第二轮（2012-13年）：房地产与银行小幅反弹，持续时间短（约2个月），地产涨幅33%，银行涨幅51%。
- 第三轮（2014-15年）：房地产与银行分两阶段上涨，银行先受益，地产后受益，银行涨幅60%，地产涨幅41%。
当前地产产业链修复进程
- 政策端：频繁释放宽松信号，但尚未用尽所有政策工具，包括降准、降息、放松限购限贷等。
- 银行端：融资渠道逐步恢复，但优质资源向国企集中，民营房企风险仍未完全释放。
- 地产端：整体销售仍呈下行趋势，仅局部地区有回暖迹象，房企融资压力依然存在。
本轮修复有何不同
- 房地产深层逻辑变化：人口和土地因素限制了房地产长期增长，房价上涨预期减弱，行业风险暴露。
- 银行风险敞口收缩：房地产贷款占比从2019年的29.0%降至2021年的27.1%，银行对房地产风险控制加强。

关键信息

房地产对银行的影响：房地产销售回暖带动银行信贷扩张和资产质量改善，但若房地产风险爆发，将直接影响银行不良贷款率。
银行受益逻辑：
- 稳增长政策持续发力，有助于降低银行负债成本。
- 房地产逐步企稳，尤其是人口流入和区域经济强劲的银行受益。
- 受房地产风险敞口和坏账影响较大的银行有望反转。
受益银行：邮储银行、招商银行、宁波银行、成都银行、平安银行、兴业银行。

风险提示

稳增长政策不及预期；
房地产出现硬着陆；
政策对冲力度不足。

表格与图表目录

表1：2022年以来房地产需求端政策梳理；
表2：2022年以来房企并购类融资梳理；
表3：全国34大中城市3月商品房销售面积及变动情况；
表4：2021年报上市银行涉房贷款占比排名。
图1：银行和地产股价走势相关性高达0.8；
图2：2008年以来地产银行股上涨行情；
图3：2020年以来房地产贷款占比和房地产开发贷占比下行；
图4：2008年Q3宽货币，传导至宽信用约1个季度；
图5：2008年底宽信用、地产销售端同步回暖；
图6：2009年Q1房地产销售、投资和拿地全面回升；
图7：2008年11月-2009年7月，银行地产行情同步；
图8：2012年初宽信用企稳；
图9：2012年地产销售端缓慢回暖；
图10：2013年初地产产业链恢复；
图11：2012年底-2013年初银行地产行情小幅反弹；
图12：2014年4月宽货币，2015年4月传导至宽信用；
图13：2015年3月地产销售端回暖；
图14：2015年底-2016年初房地产投资拿地回暖；
图15：2014-15年地产与银行行情分两个阶段；
图16：全国103城市首二套房贷款平均利率走势；
图17：2021年10月以来全国房贷平均放款周期；
图18：2020年1月-2022年3月新增居民中长期贷款；
图19：2022年第一季度商品房销售数据；
图20：2021年以来房地产开发资金来源同比增速；
图21：2021年10月-2022年3月房企融资规模；
图22：2021年10月-2022年3月房企各类融资同比；
图23：2022年9月以来房屋新开工、施工、竣工累计值及累计同比；
图24：2022年第一季度成交土地占地面积；
图25：2021年以来土地溢价率；
图26：3月15日以来房地产和银行估值修复；
图27：今年初房地产估值表现；
图28：今年初银行估值表现；
图29：上市银行对公房地产贷款率不良率明显上升；
图30：个人住房贷款不良率基本保持稳健低位。

结论

当前房地产与银行的联动修复行情，主要受益于稳增长政策的持续推进和地产市场的逐步企稳。银行资产质量在房地产风险释放后有所改善，未来有望进一步修复。建议关注受益于房地产回暖和区域经济发展的银行股，如邮储银行、招商银行、宁波银行、成都银行、平安银行、兴业银行等。同时，需警惕房地产硬着陆及政策对冲不足等风险。

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