20241107-远东资信-房地产一揽子增量政策回顾_多措并举支持房地产止跌回稳_13页_541kb

房地产政策一揽子增量政策回顾与市场影响分析

多措并举，形成合力，促进房地产业止跌回稳。

本文回顾了近期国新办新闻发布会后，为稳定房地产市场而推出的一系列政策举措，并评估了其实施效果与未来展望。

一、 政策回顾

为促进房地产市场止跌回稳，各部门打出了一套“组合拳”：

1. 中国人民银行政策：

   • 流动性支持： 下调存款准备金率0.5个百分点（已于9月27日实施），预计释放长期流动性约1万亿元；并将视流动性状况，年内可能进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点。下调政策利率（7天期逆回购利率）0.2个百分点，从1.7%降至1.5%，并引导LPR和存款利率下行，维持银行净息差稳定。
   • 存量房贷利率下调： 引导商业银行将存量房贷利率下调至接近新发放贷款利率水平，预计平均降幅约0.5个百分点，可节省利息支出约1500亿元，惠及约5000万户家庭。
   • 统一首付比例： 将全国层面二套房最低首付比例统一调整为15%（除北京、上海、深圳等一线城市差异化执行外），同时提供再贷款支持。
   • 优化融资工具： 延长“金融16条”及经营性物业贷款政策有效期至2026年底；提高保障性住房再贷款资金支持比例等。

2. 金融监管总局政策：

   • “白名单”项目支持： 将符合条件的商品住房项目全面纳入“白名单”管理，在贷款审核、额度发放、资金拨付等方面实施“应进尽进、应贷尽贷、能早尽早”的支持措施，简化流程，提高效率。目前，“白名单”项目已审批通过贷款近22万亿元。
   • 打好融资“组合拳”： 包括但不限于开发贷款、按揭贷款、并购贷款、经营性物业贷款、保障性住房再贷款等多种融资工具。

3. 住房和城乡建设部政策：

   • “四个取消”： 赋予城市政府更多调控自主权，逐步放开限购、限售、限价等限制。
   • “四个降低”： 包括下调住房公积金贷款利率0.25个百分点、统一住房贷款首付比例（至15%）、降低存量房贷利率、降低“卖旧买新”税费负担。
   • “两个增加”： 新增实施100万套城中村及危旧房改造；增加“白名单”项目信贷规模（争取至4万亿）。

4. 财政部政策：

   • 需求端： 实施“卖旧买新”个税退税；配置专项债券支持保障房建设。
   • 供给端： 安排财政资金支持保障性安居工程；通过专项债券回收闲置土地、收购存量商品房用作保障房；利用专项债、保障房建设补贴支持各地改造。
   • 风险化解： 发挥“保交楼”专项借款及贴息作用。
   • 其他考虑： 允许专项债、再贷款支持收购房企存量土地。

5. 自然资源部政策：

   • 规范土地回收与转让： 规范土地储备专项债券使用，重点回收无力/不愿开发的闲置土地；鼓励企业分期办证、延期付款等方式支持开发；搭建交易平台、支持预告登记、“带押过户”、司法处置等，促进闲置土地盘活。

二、 政策实施效果

各部门政策协同发力，初步显现出市场企稳迹象：

1. 贷款规模回升： 房地产开发贷款余额在经历了前期下滑后，自2022年起恢复增长，截至2024年二季度末达13.77万亿元，同比增速5.11%。个人住房贷款余额也有所回落，得益于LPR下调和首付比例降低，尽管较高的负债成本仍引发部分提前还款。
2. 存量房贷利率下调： 政策性下调存量房贷利率，预计将带动利率下降约0.5个百分点，有利于减轻居民利息负担，缓解提前还款现象。
3. 房企融资略有改善： 综合金融支持及“白名单”机制推广，房企融资环境有所好转，部分头部房企融资环比显著增加。
4. 市场信心提升： 各级城市普遍调整或取消部分限制性政策，新房市场北京、广州等城市出现签约量回升，TOP100房企10月业绩环比大幅增长73%，年内首次单月同比正增长。
5. 保交楼目标明确： “白名单”机制及专项借款的使用，旨在保障交付，稳定购房者预期，对提振新房销售有积极作用。

三、 未来展望

预计随着各项支持政策持续落地，市场信心有望继续修复，包括土地储备专项债、“货币化安置”政策、大规模收储和改造计划在内的工具将进一步使用，共同推动房地产市场止跌回稳。尽管新政效果仍需时间验证，但政策层面的明确导向是对市场稳定发展的积极信号。监管部门将持续关注效果，调整完善后续政策，以实现房地产市场的平稳健康发展。

表1：近期关键房地产稳定政策要点概览

*表2：各部委房地产政策落实情况 *