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2025年第二季度中国办公楼市场总结

整体市场概况

2025年第二季度，中国办公楼市场面临全球经济不确定性，需求端谨慎，租赁节奏放缓。尽管宏观政策发力显效，经济韧性保持，但企业决策仍受挑战影响，市场复苏动能有限。二季度净吸纳量录得101.5万平方米，同比下跌；租金继续下行，全国主要城市甲级办公楼净有效租金平均下降约3至5%。供应方面，新增项目集中入市，一线城市空置率环比上升至22.5%左右，导致供需矛盾加剧。

驱动因素

• 成本优化主导企业租赁决策，尤其在复杂环境下，租户对租金敏感度高。
• 续租成交更为频繁，部分企业通过原址续租或优化租约条款稳定存在。

需求分析

• 科技互联网行业表现强劲，贡献了大部分净吸纳量，占比达市场成交的60%以上；一线城市如深圳、杭州、武汉需求回升。
• 金融和专业服务业保持稳定，金融行业在成都、青岛等地占新租需求首位；专业服务如律所和教培机构在南京、杭州活跃。
• 外资企业谨慎观望，内资企业更倾向于自持非甲级物业以控制成本，推动需求结构调整。

供给与空置率

• 全国甲级办公楼新增供应总量约1170.5万平方米，一线城市供应集中（上海、广州、深圳主导），推高空置率；二线城市供应量上升，市场竞争转向存量博弈。
• 空置率整体上行，北京、上海等一线城市空置率约22-25%，二线城市保持低位但短缺压力大。

租金趋势

• 租金延续下降趋势，环比跌幅在2-5%之间，业主积极采用“以价换量”策略，续租议价空间扩大。
• 城市间差异：北京、上海租下降显著；成都、南京租金承压源于高供应和低需求。

区域差异

• 一线城市（北京、上海、深圳、广州）需求相对韧性，但租赁活跃度受限；二线城市（杭州、南京、武汉、成都）供应放量明显，需求释放缓慢。
• 具体城市表现：北京净吸纳量小幅下降，企业观望情绪浓；深圳总部型企业自用需求稳定；杭州科技需求回升；成都金融升级需求支撑市场。

结论与展望

市场复苏步伐缓慢，政策支持持续必要。建议业主灵活调整租赁策略，聚焦成本优化和存量运营；租户可把握机会降低成本。三季度需关注新政策催化和外部风险变化。

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